Die Mieten in Deutschland steigen weiter - und zwar schneller, als die meisten denken. Im ersten Quartal 2026 erreichten die Angebotsmieten bundesweit einen Rekordwert von 9,15 Euro pro Quadratmeter nettokalt. In den sieben größten Städten liegt der Schnitt bei 15,80 Euro. Und in einigen Städten geht es richtig ab.
Für dich als Kapitalanleger ist das eine entscheidende Information: Steigende Mieten bedeuten steigende Renditen bei Bestandsimmobilien - aber auch steigende Einstiegspreise. In diesem Artikel zeige ich dir die aktuellen Zahlen, die wichtigsten Trends und was sie für deine Kaufentscheidung bedeuten.
Die Entwicklung ist extrem unterschiedlich. Während München weiterhin das teuerste Pflaster ist, gibt es bei den Wachstumsraten klare Gewinner - und eine Überraschung namens Leipzig.
| Stadt | Angebotsmiete (Euro/m²) | Veränderung (Q2 2026) |
|---|---|---|
| München | über 20, neue Angebote 25-30 | weiter steigend |
| Köln | ca. 15-16 | +7,9% (stärkster Zuwachs) |
| Leipzig | ca. 10-11 | +12,7% bei Neubau |
| Hamburg | ca. 16-17 | +5,5% |
| Frankfurt am Main | 16-19 | +2,9% |
| Stuttgart | 16,06-17,26 | moderat |
| Düsseldorf | 15,58-16,04 | moderat |
| Berlin | ca. 13-14 | +1,0% |
Berlin hat sich nach den Boom-Jahren 2022 bis 2024 merklich abgekühlt und wächst nur noch langsam. Ganz anders Köln mit 7,9% Zuwachs im zweiten Quartal oder Leipzig, wo Neubauwohnungen im Jahresvergleich 12,7% teurer wurden.
Die Ursachen sind strukturell, daran führt 2026 kein Weg vorbei:
Für die nächsten Jahre rechnen Experten mit einem Anstieg von 3,5% bis 5% pro Jahr in den Metropolen, in Spitzenlagen sogar bis 8%. Eine Entspannung ist frühestens gegen Ende des Jahrzehnts in Sicht.
Wichtig zu verstehen: Angebotsmieten, also die Mieten für Neuvermietungen, steigen deutlich schneller als Bestandsmieten. Wer langjährige Mieter hat, profitiert deshalb weniger vom Markt - wer bei Neuvermietung marktgerecht kalkuliert, umso mehr. Genau hier liegt der Renditeunterschied zwischen aktiven Vermietern und denen, die ihre Mieten nie anpassen.
Was mich bei der Recherche am meisten überrascht hat: Leipzig hat in den letzten zehn Jahren den zweithöchsten Mietanstieg aller deutschen Großstädte verzeichnet - plus 67%! Und das von einem vergleichsweise niedrigen Niveau aus. Das heißt: Bei Kaufpreisen, die deutlich unter denen Münchens liegen, und stark steigenden Mieten entsteht hier eine Mietrendite, von der in den teuren Metropolen nur geträumt wird.
Mehr dazu in unserem Artikel zu Renditeimmobilien in Leipzig 2026. Die Grundlagen der Bewertung findest du in unserem Leitfaden Mietrendite berechnen.
Steigende Mieten sind ein zweischneidiges Schwert. Für Bestandshalter sind sie Gold wert: Jede Mieterhöhung bei Neuvermietung oder nach Modernisierung erhöht deinen Cashflow direkt. Für Käufer bedeutet der Mietanstieg aber auch höhere Kaufpreise, weil Verkäufer die steigenden Erträge einpreisen.
Die entscheidende Frage ist deshalb der Kaufpreisfaktor: Zahlst du das 20-fache der Jahreskaltmiete, ist deine Bruttorendite gerade mal 5%. Bei steigenden Mieten kann sich das schnell verbessern - bei stagnierenden Mieten stehst du mit hohen Preisen da.
Mein Rat: Suche nicht nur in den absoluten Top-Lagen, sondern in aufstrebenden Stadtteilen mit Wachstumspotenzial. Unsere Mietpreis-Datenbank hilft dir dabei, die richtige Gegend zu finden: Mietpreise nach PLZ.
Ein Beispiel aus der Praxis: Eine 60-m²-Wohnung in einem Leipziger Szeneviertel kostete 2021 rund 7 Euro pro Quadratmeter Miete, heute sind 10 Euro realistisch. Bei 360 Euro mehr Miete im Monat verbessert sich die Rendite einer 150.000-Euro-Wohnung um fast 3 Prozentpunkte - und der Wiederverkaufswert steigt mit, weil Käufer die höhere Miete einpreisen.
Auch wenn die Mieten steigen: Die Mietpreisbremse begrenzt bei Neuvermietungen in angespannten Märkten die Erhöhung auf 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Als Vermieter musst du die Regeln kennen, sonst kann die Miete nachträglich gesenkt werden. Die Details dazu haben wir im Artikel zur Mietpreisbremse 2026 zusammengefasst.
Steigende Mieten sind gut für deine Rendite, aber nur wenn du nicht zu viel für die Immobilie bezahlt hast. Rechne deinen Kauf mit realistischen Mietannahmen durch - unser Rechner zeigt dir sofort, ob sich das Objekt lohnt.
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Keine Anlageberatung. Alle Berechnungen dienen der ersten Orientierung. Dieses Angebot stellt keine Anlageberatung dar und ersetzt keine professionelle Beratung durch Steuerberater, Anlageberater oder Rechtsanwalt. Keine Gewahr für Richtigkeit und Vollstandigkeit.