Vor ein paar Tagen hat mir ein Leser ein Exposé geschickt: 55 m² Eigentumswohnung in einer bayerischen Mittelstadt, Baujahr 1998, Kaufpreis 195.000 Euro, Kaltmiete 580 Euro. "Ist das ein guter Deal?" - die Standardfrage. Statt einer langen Antwort hab ich ihm gesagt: Rechne die Mietrendite aus. Drei Minuten später wusste er, dass er bei 3,6 Prozent Bruttorendite liegt - und nach Abzug aller Kosten eher bei 2,8 Prozent. Nicht schlecht für die Lage, aber auch kein Schnäppchen.
So eine Rechnung dauert mit der richtigen Formel genau zwei Minuten. Mit meinem kostenlosen Rendite-Rechner sogar nur 30 Sekunden. In diesem Artikel zeige ich dir die Formel, ein durchgerechnetes Beispiel und erkläre, worauf es bei der Mietrendite wirklich ankommt.
Die Bruttomietrendite ist der schnellste Weg, eine Immobilie grob zu bewerten. Du brauchst nur zwei Werte:
Beispiel von oben:
Kaufpreis: 195.000 €
Kaltmiete: 580 € / Monat
Jahreskaltmiete: 580 € × 12 = 6.960 €
Bruttomietrendite: 6.960 ÷ 195.000 × 100 = 3,57 %
So weit, so einfach. Die Bruttorendite sagt dir: "Wenn keine Kosten anfallen, verdienst du 3,57 Prozent pro Jahr auf dein investiertes Kapital." Natürlich fallen immer Kosten an. Deshalb ist die Nettorendite der bessere Gradmesser.
Die Nettorendite zieht alle nicht umlagefähigen Kosten ab. Dazu gehören:
Weiter mit dem Beispiel:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 195.000 € |
| Kaufnebenkosten (12 %) | 23.400 € |
| Gesamtinvestition | 218.400 € |
| Jahreskaltmiete | 6.960 € |
| Instandhaltung (1 €/m² × 55 × 12) | − 660 € |
| Verwaltung (25 € × 12) | − 300 € |
| Leerstandsrisiko (7 %) | − 487 € |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld | − 400 € |
| Netto-Mieteinnahmen | 5.113 € |
| Nettomietrendite | 2,34 % |
Von 3,57 Prozent Bruttorendite bleiben realistisch 2,34 Prozent übrig. Das ist kein katastrophaler Wert, aber du siehst: Die Nettorendite ist immer niedriger als du denkst. Wer nur auf die Bruttorendite schaut, überschätzt seine Rendite gern um 1 bis 2 Prozentpunkte.
Neben der Mietrendite ist der Kaufpreisfaktor die zweite wichtige Kennzahl. Er sagt dir, in wie vielen Jahren die Mieteinnahmen den Kaufpreis decken.
Beispiel: 195.000 ÷ 6.960 = Faktor 28,0
Das bedeutet: 28 Jahre Mieteinnahmen, bis sich der Kaufpreis amortisiert hat.
Als Faustregel gilt:
- Faktor unter 20: Sehr gute Rendite (5 %+)
- Faktor 20 bis 25: Solide (4 bis 5 %)
- Faktor 25 bis 30: Durchschnittlich (3,3 bis 4 %)
- Faktor über 30: Eher auf Wertsteigerung angewiesen
- Faktor über 35: In Top-Lagen wie München üblich, aber renditeseitig schwach
Klar, die Formeln oben kannst du mit dem Taschenrechner nachvollziehen. Aber in der Praxis siehst du dir nicht eine Immobilie an, sondern fünf, zehn oder zwanzig. Und jedes Mal alle Positionen einzeln auszurechnen, kostet Zeit und nervt.
Unser kostenloser Mietrendite-Rechner macht genau das: Du gibst Kaufpreis, Miete, Finanzierung und Nebenkosten ein, und das Tool zeigt dir sofort Bruttorendite, Nettorendite, Kaufpreisfaktor und den monatlichen Cashflow. Alles auf einer Seite, keine versteckten Kosten, keine Anmeldung.
Was der Rechner kann, was Excel nicht kann:
Jetzt Mietrendite berechnen - kostenlos, ohne Anmeldung
🔢 Zum Mietrendite-RechnerWenn du finanzierst, ändert sich das Bild noch mal. Ein Beispiel mit realen Zahlen für 2026:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 195.000 € |
| Eigenkapital (20 %) | 39.000 € |
| Nebenkosten (12 %) | 23.400 € |
| Eigenkapitalbedarf gesamt | 62.400 € |
| Darlehenssumme | 156.000 € |
| Monatsrate (4,2 % Zins, 2 % Tilgung) | 806 € |
| Monatliche Nettomiete (nach Kosten) | 426 € |
| Monatlicher Cashflow | − 380 € |
Ja, der Cashflow ist negativ - das ist bei aktuellen Zinsen von 4 bis 5 Prozent völlig normal, vor allem wenn du viel finanzierst. Der Hebel kommt durch die Steuervorteile (AfA) und die Wertsteigerung. Wer aber auf einen positiven Cashflow aus ist, braucht entweder mehr Eigenkapital, ein günstigeres Objekt oder niedrigere Zinsen. Unser Rechner zeigt dir genau, wo du drehen musst.
12 bis 15 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis - wer die nicht einrechnet, rechnet schön. Die Rendite sinkt dadurch um 1 bis 2 Prozentpunkte.
Viele rechnen nur mit "nichts kaputt" - aber jedes Haus altert. Ein Euro pro Quadratmeter pro Monat ist das Minimum für die Rücklage. Bei 55 m² sind das 660 Euro pro Jahr, die du später für neue Heizung, Dach oder Bad brauchst.
Der Makler schreibt oft die maximal mögliche Miete ins Exposé. Die tatsächliche Miete kann niedriger sein, vor allem wenn der Vormieter raus ist. Rechne lieber mit 5 bis 10 Prozent Abschlag, dann hast du eine realistische Zahl.
Und noch ein Tipp: Schau dir bei der Objektbewertung immer auch die örtlichen Mietpreise an. Unser Artikel zu Mietpreisen nach PLZ hilft dir, die ortsübliche Vergleichsmiete zu finden.
Die kurze Antwort: Ab 4 Prozent Bruttorendite wird es interessant, ab 5 Prozent solltest du genauer hinschauen. Bei der Nettorendite sind 3 Prozent eine solide Untergrenze.
Die lange Antwort: Es kommt auf die Stadt an. In München sind 3 Prozent Bruttorendite normal, in Chemnitz oder Gelsenkirchen sind 7 Prozent keine Seltenheit. Eine hohe Rendite ist aber nicht automatisch gut - sie kann auf eine schlechte Lage, Sanierungsstau oder problematische Mieter hindeuten. Eine niedrige Rendite in Top-Lage kann durch Wertsteigerung mehr als ausgeglichen werden.
Meine Faustregel für 2026: Bei Nettorenditen unter 2 Prozent lohnt sich der Kauf nur bei starker Wertsteigerungserwartung oder Eigennutzung. Zwischen 2 und 4 Prozent ist der typische Bereich für solide Kapitalanlagen. Alles über 4 Prozent Nettorendite ist gut - aber prüf genau, warum die Rendite so hoch ist.
Die Mietrendite zu berechnen ist nicht schwer, aber die Fallstricke lauern im Detail. Bruttorendite sagt dir: Kaufpreisfaktor checken, Nettorendite sagt dir: Kaufen oder nicht. Ein guter Rendite-Rechner nimmt dir beide Rechnungen ab und zeigt dir auf einen Blick, ob sich eine Immobilie lohnt.
Probier es aus: Nimm ein Exposé, das du gerade auf dem Tisch hast, und wirf die Zahlen in unseren kostenlosen Rendite-Rechner. Drei Minuten später weißt du, ob du verhandeln, kaufen oder weiterscrollen solltest.
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🏠 Rendite-Rechner startenHinweis: Dieser Artikel dient der Information und ersetzt keine professionelle Anlageberatung.
Keine Anlageberatung. Alle Berechnungen dienen der ersten Orientierung. Dieses Angebot stellt keine Anlageberatung dar und ersetzt keine professionelle Beratung durch Steuerberater, Anlageberater oder Rechtsanwalt. Keine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit.