Exposé vor dir und fragst dich, ob der Preis fair ist? Mit der richtigen Berechnung siehst du schnell, ob sich eine Immobilie lohnt - oder ob du lieber weitersuchst.
Die einfachste Kennzahl. Sie zeigt, wie viel Miete im Verhältnis zum Kaufpreis reinkommt - ohne Abzüge für Leerstand oder Betriebskosten.
Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Kaltmiete 665 €/Monat → (665×12) ÷ 300.000 × 100 ≈ 2,66 %
Als Faustregel gilt: Unter 3 % sollte die Immobilie besonders günstig sein oder gutes Wertsteigerungspotenzial haben. Über 5 % sind in guten Lagen selten.
Hier ziehst du die nicht umlagefähigen Betriebskosten ab - Hausgeld, Instandhaltung, Verwaltung. Die Nettorendite ist realistischer.
Deine persönliche Rendite aufs eingesetzte Eigenkapital. Sie berücksichtigt die Finanzierung.
Der monatliche Cashflow ist das, was nach allen Kosten und der Kreditrate übrig bleibt - oder fehlt.
Beispiel negative Cashflow: 665 € − 250 € − 125 € − 25 € − 1.100 € = −835 €/Monat
Das ist erstmal kein Beinbruch - viele Renditeobjekte haben anfangs negativen Cashflow, gleichen das durch Steuervorteile (AfA!) und Wertsteigerung aus.
Als Vermieter kannst du Abschreibung (AfA) und Schuldzinsen von der Steuer absetzen. Bei 300.000 € Kaufpreis, 70% Gebäudeanteil und 2% AfA sind das pro Jahr:
Bei einem Steuersatz von 35 % sparst du dadurch bis zu 1.470 € pro Jahr an Steuern - das verbessert den Cashflow deutlich.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Eigenkapital (20 %) | 60.000 € |
| Nebenkosten (6,5 %) | 19.500 € |
| Darlehen | 240.000 € |
| Monatsmiete (ortsüblich) | 700 € |
| Monatl. Rate (3,5 %, 2 % Tilgung) | 1.100 € |
| Monatl. Cashflow (vor Steuern) | −585 € |
| AfA p.a. (70 %, 2 %) | 4.200 € |
| Steuererstattung p.a. (35 % Satz) | +1.470 € |
In diesem Beispiel reduziert die Steuererstattung den effektiven monatlichen Verlust von −585 € auf rund −463 €. Nach 10 Jahren + 2 % Wertsteigerung p.a. steht die Immobilie bei ca. 365.700 € bei einer Restschuld von ca. 178.000 € - eine ordentliche Eigenkapitalrendite trotz negativem Cashflow in der Anfangszeit.
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Gut zu wissen: Oft reicht schon eine Kombination aus Kaufpreis −10 % und Tilgung auf 1 %, um einen negativen Cashflow zu drehen.
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🏠 Zum Rendite-Rechner →Hinweis: Dieser Artikel dient der Information und ersetzt keine professionelle Anlageberatung.
Keine Anlageberatung. Alle Berechnungen dienen der ersten Orientierung. Dieses Angebot stellt keine Anlageberatung dar und ersetzt keine professionelle Beratung durch Steuerberater, Anlageberater oder Rechtsanwalt. Keine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit.