Vergleich: Immobilie kaufen vs. Mieten + Differenz in ETF anlegen
💰 Meine aktuelle Situation
Was gibst du jetzt monatlich für Wohnen aus? Was sparst du? Zusammen = dein Rahmen für den Vergleich.
⬆️ Dieser Betrag gilt für beide Szenarien. Was nicht für Wohnen draufgeht, fließt automatisch in den ETF.
🏠 Kaufen
Einmalige Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler)
💳 Finanzierung
Kreditkonditionen
⚙️ Betriebskosten & Entwicklung
Laufende Kosten & Wertentwicklung
💰 Mieten + Investieren
📍 Kaltmiete: 900 €/Monat (aus aktueller Situation oben)
⏱️ Betrachtungszeitraum: 25 Jahre (oben einstellbar)
📈 Vermögensentwicklung
📊 Ergebnis Kaufen
Immobilienwert 25 J.
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Restschuld
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Vermögen gesamt
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Echte Kosten
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📊 Ergebnis Mieten + ETF
Mietzahlungen gesamt
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ETF-Vermögen
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Differenz
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Break-Even
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Soll ich kaufen oder mieten? Unser Rechner vergleicht beide Szenarien über bis zu 40 Jahre - inklusive ETF-Vergleich (Differenz wird investiert), Steuervorteil durch AfA und monatlicher Zusatz-Sparrate. Ideal für alle, die wissen wollen, ob sich Eigentum in ihrer Stadt wirklich lohnt.
Der Rechner zeigt Break-Even nach X Jahren, die echten Kosten (Zins + Instandhaltung, ohne Tilgung) und die Vermögensentwicklung als interaktiven Chart.
Wann lohnt sich Kaufen mehr als Mieten?
Kaufen lohnt sich meist bei: langem Wohnen in derselben Stadt (>10 Jahre), niedrigen Zinsen, hoher Mietsteigerung und guter Wertsteigerung. Der Rechner vergleicht beide Szenarien über deinen Zeitraum und zeigt dir den Break-Even-Punkt.
Was ist der Break-Even-Punkt?
Der Break-Even ist das Jahr, ab dem der Käufer den Mieter überholt. Davor ist der Mieter finanziell besser gestellt (durch höhere ETF-Ersparnisse). Danach holt der Käufer auf - durch steigende Mieten und Immobilienwertsteigerung.
Wie funktioniert der ETF-Vergleich?
Beide Seiten starten mit dem gleichen Geldbeutel. Was nicht fürs Wohnen draufgeht, wird automatisch gespart. So siehst du fair, wer langfristig mehr Vermögen aufbaut - bei identischem monatlichen Einsatz.
Welche Rolle spielt die monatliche Belastung?
Oben gibst du ein, was du aktuell für Miete ausgibst und was du sparst. Der Rechner addiert beides - das ist deine Gesamtbelastung. Diesen Betrag darf das Wohnen in beiden Szenarien (Kauf + Miete) maximal kosten. Was übrig bleibt, geht automatisch in den ETF.
📌 Beispiel: Du zahlst 900 € Miete + sparst 500 € = 1.400 € Gesamtbelastung. Ziehst du ins Eigenheim mit 1.100 € Rate, bleiben 300 €/Monat für den ETF übrig. Der Rechner zeigt dir dann, ob die Immobilie diesen Nachteil durch Wertsteigerung wettmacht.
Was ist die Zinsbindung und der Anschlusszins?
Die Zinsbindung ist der Zeitraum mit garantiertem Zinssatz (z.B. 10 Jahre). Danach folgt die Anschlussfinanzierung - du vereinbarst einen neuen Zins. Der Rechner simuliert das mit deinem Anschlusszins. Wichtig: Steigende Zinsen können deine Tilgung halbieren, obwohl die Rate gleich bleibt. Ein längere Zinsbindung gibt Sicherheit, kostet aber meist einen höheren Zinsaufschlag.
Was bedeutet "Kredit abbezahlt nach X Jahren"?
Das ist der Zeitpunkt, an dem dein Darlehen vollständig getilgt ist. Liegt dieser vor deiner Haltedauer (✅ grün), profitierst du ab dann von der vollen Rate für deinen ETF. Liegt er danach (❌ rot), verkaufst du mit Restschuld. Tipp: Schon 1% höhere Tilgung kann den Zeitraum um Jahre verkürzen!
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Beim Kauf fallen einmalig 8-12% des Kaufpreises an Nebenkosten an: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% je nach Bundesland), Notar + Grundbuch (ca. 1,5%) und Makler (0-3,57%). Diese Kosten müssen aus deinem Eigenkapital bezahlt werden - sie reduzieren deine Anzahlung und damit den maximalen Kaufpreis.
Wie funktioniert die Steuerersparnis (AfA)?
Als Vermieter kannst du jährlich 2% des Gebäudewerts (70% des Kaufpreises) von der Steuer absetzen = AfA (Absetzung für Abnutzung). Hinzu kommen die gezahlten Kreditzinsen. Bei 35% Steuersatz ergibt das eine ordentliche Ersparnis. Wichtig: Diese Regelung gilt nur für vermietete Immobilien, nicht für selbstgenutztes Wohneigentum.
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