Die Mietpreisbremse - seit 2015 ein Dauerbrenner, verlängert bis Ende 2028. Im Prinzip einfach: Bei Neuvermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Aber wie so oft im deutschen Mietrecht steckt der Teufel im Detail. Ich zeig dir, wo die Fallstricke lauern und wie du als Vermieter trotzdem auf deine Kosten kommst - ohne Ärger mit Mietern oder Gerichten.
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (die Länder legen das per Rechtsverordnung fest) gilt:
Praktisch heißt das: Liegt die Vergleichsmiete bei 10 €/m², darf die Neumiete maximal 11 €/m² betragen. Völlig egal, was der Vormieter gezahlt hat. Das überrascht viele Vermieter, die denken: „Der vorherige Mieter hat 12 € gezahlt, also kann ich das auch verlangen." Falsch. Glaub mir, diesen Fehler hab ich schon öfter gesehen - und die Rückzahlungen waren richtig teuer.
Die Liste der betroffenen Städte wächst. Stand 2026 sind es rund 400 Gemeinden in ganz Deutschland - und die Zahl steigt. Wer eine Wohnung in einer dieser Städte kauft, sollte die Mietpreisbremse fest einplanen:
| Bundesland | Städte (Auswahl) | Gültig bis |
|---|---|---|
| Bayern | München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Würzburg, Erlangen | Ende 2027 |
| Baden-Württemberg | Stuttgart, Freiburg, Heidelberg, Karlsruhe, Tübingen, Konstanz | Ende 2028 |
| Berlin | Berlin (gesamtes Stadtgebiet) | Ende 2028 |
| Hamburg | Hamburg (gesamtes Stadtgebiet) | Ende 2028 |
| Hessen | Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt, Offenbach | Ende 2028 |
| NRW | Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster, Aachen, Essen, Dortmund | Ende 2027 |
| Sachsen | Leipzig, Dresden | Ende 2027 |
| Niedersachsen | Hannover, Braunschweig, Göttingen, Osnabrück | Ende 2028 |
Wichtig: Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch in der ganzen Stadt, sondern nur in per Rechtsverordnung ausgewiesenen Gebieten. Klingt bürokratisch? Ist es auch. Prüf vor der Vermietung genau die Grenzen - oder lass den Rendite-Rechner die passende PLZ suchen.
Wohnungen, die nach dem 15. März 2025 erstmals bezogen wurden, unterliegen nicht der Mietpreisbremse. Hier kannst du die Miete frei vereinbaren. Ein Riesenvorteil für Kapitalanleger, die Neubauten kaufen. Was viele nicht wissen: Das gilt auch für Neubauten, die du selbst errichtest. Ein Grund mehr, über Neubau nachzudenken.
Bei einer umfassenden Modernisierung darf die Miete ebenfalls frei vereinbart werden. Die Hürde: Die Kosten müssen mindestens ein Drittel der Kosten eines Neubaus betragen. In der Praxis ist das schwer nachzuweisen und endet oft vor Gericht. Meine Meinung: Verlass dich nicht darauf. Das ist theoretisch schön, praktisch meist Ärger.
Lag die Miete des Vormieters bereits über dem erlaubten Niveau, darf die Neumiete mindestens auf dem Niveau der Vormiete bleiben. Die Bremse verhindert keine bestehenden hohen Mieten, sie begrenzt nur den Anstieg. Ein häufig übersehener Punkt.
Wenn du als Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstößt, kann der Mieter die Miete rückwirkend senken - bis zu 30 Monate rückwirkend, wenn er die Überhöhung nicht kannte. Die Kosten für eine Rückzahlung können dich schnell vierstellig treffen. Das ist kein Kavaliersdelikt, und ich rate dringend: Lieber konservativ ansetzen und den Mietspiegel genau prüfen.
Wichtig: Die Rügefrist beträgt 30 Monate nach Mietbeginn (§ 556g BGB). Danach ist der Anspruch ausgeschlossen. Wer also die ersten zweieinhalb Jahre übersteht, ohne dass der Mieter rügt, hat gewonnen. Klingt zynisch, ist aber geltendes Recht. Das ist übrigens der Punkt, den viele nicht kennen - und der manchem Vermieter den Arsch gerettet hat.
| Szenario | Mit Bremse (10 € + 10 %) | Ohne Bremse |
|---|---|---|
| Mietpreis/m² | 11,00 € | 13,00 € |
| Miete/Jahr (65 m²) | 8.580 € | 10.140 € |
| Kaufpreis | 300.000 € | 300.000 € |
| Bruttorendite | 2,86 % | 3,38 % |
| Differenz/Jahr | 1.560 € weniger Mieteinnahmen | |
1.560 € weniger pro Jahr - das tut weh. Das ist kein Pappenstiel. Aber die Mietpreisbremse ist kein Todesurteil für deine Rendite. Mit Index- oder Staffelmietverträgen kannst du langfristig aufholen. Die Bremse bremst den Start, nicht das Ziel - das musst du nur in deiner Kalkulation berücksichtigen.
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