München ist einfach irre teuer. Das wissen wir alle. Aber heißt das automatisch, dass Mieten klüger ist? Ich höre diesen Satz ständig: „In München lohnt sich Kaufen doch gar nicht." Stimmt das? Ich hab die Zahlen für 2026 durchgerechnet - und war selbst überrascht, wo der Vorteil liegt. Spoiler: Es kommt drauf an, wie lange du bleibst und wie viel Eigenkapital du mitbringst.
Wenn du in München eine Eigentumswohnung kaufen willst, brauchst du entweder eine dicke Erbschaft oder ein echt gutes Gehalt. Die durchschnittlichen Kaufpreise 2026:
Und die Mieten? In guten Lagen zahlst du 18-24 €/m² kalt. Im Schnitt liegt die Angebotsmiete 2026 bei 19,50 €/m². In einfacheren Lagen sind es 14-16 €/m². Was mich selbst überrascht hat: München hat deutschlandweit die niedrigste Eigentumsquote - nur rund 25 % der Haushalte besitzen ihre Wohnung. Alle andern mieten. Das sagt eigentlich schon alles über die Stimmung in der Stadt.
| Posten | Kaufen | Mieten |
|---|---|---|
| Kaufpreis / Kaufnebenkosten | 675.000 € + 43.875 € | - |
| Eigenkapital (20 %) | 135.000 € | - |
| Darlehen | 540.000 € | - |
| Monatl. Rate (3,5 %, 2 % Tilgung) | 2.475 € | - |
| Monatl. Kaltmiete | - | 1.462 € (19,50 €/m²) |
| Hausgeld / Nebenkosten | 350 € | 250 € |
| Gesamt monatlich | 2.825 € | 1.712 € |
| Differenz pro Monat | Kaufen kostet 1.113 € mehr | |
Auf den ersten Blick gewinnt der Mieter haushoch. 1.113 € weniger im Monat - das ist ein No-Brainer, oder? Aber der Vergleich hinkt, weil dir nach 30 Jahren eine abbezahlte Wohnung gehört, die locker über einer Million wert ist. Die Frage ist: Was machst du in der Zwischenzeit mit dem gesparten Geld?
Sagen wir, du investierst die 1.113 € Differenz monatlich in einen ETF mit 5 % Rendite. Nach 30 Jahren hast du ca. 928.000 € im Depot. Der Käufer besitzt eine Immobilie, die bei 2 % Wertsteigerung pro Jahr rund 1,22 Mio. € wert ist - schuldenfrei. Der Käufer liegt also 292.000 € vorn. Aber: Der Mieter hat sein Geld liquide, kann jederzeit umziehen und hat kein Klumpenrisiko in einer einzigen Münchner Wohnung. Das ist auch was wert - und ich finde, viele unterschätzen, wie viel diese Flexibilität wirklich zählt.
| Nach 30 Jahren | Käufer | Mieter + ETF |
|---|---|---|
| Vermögen | 1.220.000 € (Immobilie) | 928.000 € (Depot) |
| Monatliche Kosten | 350 € (Hausgeld) | 2.100 € (Miete bei 1 % Steigerung) |
| Vorteil | +292.000 € | Liquidität & Flexibilität |
Unser Rechner auf immobilien-rechner.app macht den Vergleich automatisch. Einfach eingeben:
Die App zeigt dir dann, ob du nach 10, 20 oder 30 Jahren mit Kaufen oder Mieten besser dastehst - inklusive Steuervorteile und Nebenkosten.
In München ist die Miete oft günstiger als die Kreditrate - das ist kein Geheimnis. Aber wer langfristig denkt und genug Eigenkapital mitbringt, fährt mit Kaufen meist besser. Meine ehrliche Meinung: Wenn du planst, mindestens zehn Jahre in München zu bleiben, und 40 % Eigenkapital hast - kauf. Sonst: Miet dich ein, aber leg die Differenz konsequent zur Seite. Die entscheidende Frage ist: Kannst du dir den Kauf leisten, ohne dich zu übernehmen? Unser Rechner gibt dir eine ehrliche Antwort. Und ganz ehrlich: Ich würde in München ohne 40 % Eigenkapital nicht kaufen. Das Risiko ist mir zu hoch.
Jetzt durchrechnen: Kaufen vs. Mieten in München
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