München ist und bleibt der teuerste Immobilienmarkt Deutschlands. 8.000 bis 15.000 Euro pro Quadratmeter sind in guten Lagen keine Seltenheit. Wer da eine Wohnung als Kapitalanlage sucht und eine zweistellige Rendite erwartet, wird enttäuscht. Aber wer München sagt, sagt nicht unbedingt Luxuslage. Der Stadtteil Hadern (81375) ist so ein Fall: bodenständig, gut angebunden, aber nicht schick. Und genau das macht ihn interessant für Kapitalanleger, die auf Realismus setzen statt auf Träume.
In Hadern liegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen aktuell (2026) bei etwa 6.500 bis 8.500 Euro pro Quadratmeter. Das ist deutlich günstiger als in Schwabing oder im Glockenbachviertel, wo schnell 12.000 Euro und mehr fällig werden. Eine 60-Quadratmeter-Wohnung kostet also rund 420.000 bis 510.000 Euro. Dazu kommen Nebenkosten: Grunderwerbsteuer in Bayern 3,5 Prozent, Notar und Grundbuch etwa 2 Prozent, Makler optional.
Drückt man alles in die ImmobilienRechner, sieht man schnell: Bei 8.000 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter und 21,50 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter (dem aktuellen Mietspiegel in Hadern) landest du bei einer Bruttomietrendite von etwa 3,2 Prozent. Vor Steuern. Vor Instandhaltung. Vor Leerstandsrisiko. Das klingt erstmal ernüchternd. Ich persönlich finde: Wer deswegen die Finger lässt, hat nicht unrecht. Aber es gibt Argumente, die dagegensprechen.
Hadern ist kein Hotspot. Aber Hadern profitiert von der München-Dynamik. Die LMU und die umliegenden Forschungseinrichtungen (Campus Martinsried, Klinikum Großhadern) ziehen jedes Jahr tausende junge Akademiker an. Das sind solvente Mieter. Der Bevölkerungsdruck in München wird nicht weniger. Wer heute in Hadern kauft, spekuliert nicht auf explodierende Preise, sondern auf kontinuierliche, moderate Wertsteigerung. Langfristig (10+ Jahre) war das in München noch nie eine schlechte Wette.
Hier wird es interessant. Eine Kapitalanlage in München finanziert sich selten aus der Kaltmiete allein. Die AfA (Absetzung für Abnutzung) liegt bei 2 Prozent pro Jahr (bei Neubau) oder 2,5 bis 3 Prozent bei Altbau. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro sind das 9.000 bis 13.500 Euro jährlich, die du steuerlich geltend machen kannst. Plus Finanzierungskosten, plus Instandhaltung. In den ersten Jahren fährst du fast immer steuerlichen Verlust, der dein zu versteuerndes Einkommen drückt. Genau das macht die München-Rechnung für Gutverdiener attraktiv: Die Rendite kommt nicht aus der Miete, sondern aus der Steuerersparnis und der Wertsteigerung.
Das ist mein ehrlichster Punkt: In Hadern gibt es noch Zweizimmerwohnungen aus den 70ern und 80ern für unter 400.000 Euro. Die sind nicht saniert, sehen nicht hübsch aus, aber die Bausubstanz ist solide. Mit einer Teilsanierung (neue Böden, Bad, Heizung) holst du die Miete schnell auf 22-24 Euro pro Quadratmeter. Der Wertzuwachs durch Sanierung ist in Hadern berechenbarer als in angesagten Stadtteilen, wo die Preise schon komplett durchdekliniert sind.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Eine 60 m²-Wohnung, Baujahr 1978, Kaufpreis 420.000 Euro (7.000 Euro/m²), sanierungsbedürftig. Du investierst 50.000 Euro in die Sanierung. Gesamtkosten: 470.000 Euro plus Nebenkosten (~32.000 Euro) = rund 502.000 Euro.
Die Kaltmiete steigt nach Sanierung von 18 Euro auf 24 Euro pro Quadratmeter. Jahreskaltmiete: 60 × 24 × 12 = 17.280 Euro. Bruttomietrendite bezogen auf den Kaufpreis: 4,1 Prozent. Bezogen auf Gesamtkosten: 3,4 Prozent. Das ist für Münchner Verhältnisse ordentlich.
Mit einem Rechenbeispiel wie diesem lässt sich der ImmobilienRechner gut füttern. Trag einfach deine konkreten Daten ein und lass dir den Cashflow, die Nettorendite und den IRR berechnen. Ich hab das für Hadern durchgespielt und lande bei einer Nettorendite von 2,8 Prozent nach 10 Jahren bei konservativer Wertsteigerung von 2 Prozent jährlich. Plus die Steuerersparnisse on top.
Es gibt einige. Hadern liegt im Münchner Süden, die S-Bahn-Anbindung (Linie S6 nach Tutzing) ist okay, aber nicht perfekt. Die U-Bahn kommt nicht direkt durch Hadern, du brauchst den Bus zur U6 (Klinikum Großhadern). Das drückt die Nachfrage bei Mietern, die Bequemlichkeit suchen. Wer einen Mieter sucht, der 24 Euro pro Quadratmeter zahlt, aber Bus fahren muss, sucht länger. Meine Empfehlung: Zielgruppe sind Mitarbeiter des Klinikums und der LMU-Campus. Die nehmen den Bus, weil sie vor Ort sein wollen.
Zweites Risiko: Der Zins. Bei 4 Prozent Zins (aktuell realistisch für eine Kapitalanlage) und 80 Prozent Finanzierung zahlst du monatlich etwa 1.675 Euro. Bei 18.000 Euro Jahresmiete bleiben nach Zins (ca. 13.400 Euro im ersten Jahr) und Tilgung nicht viel übrig. Die Rechnung geht nur auf, wenn du den Steuervorteil mitnimmst oder einen hohen Eigenkapitalanteil hast.
Ich würde in Hadern kaufen, aber nicht um jeden Preis. Maximal 7.500 Euro pro Quadratmeter vor Sanierung. Dann suchst du gezielt unsanierte Objekte mit Potenzial, saniert selbst oder mit einem Partner, und vermietest an Klinik-/Uni-Mitarbeiter. Die Rendite wird nie umwerfend sein, aber in München ist Hadern einer der letzten Stadtteile, wo eine Kapitalanlage noch keinen Verlust auf Mietbasis bedeutet. Plus die langfristige Perspektive: Wenn München in 10 Jahren noch teurer ist (und das wird es mit hoher Wahrscheinlichkeit), hast du eine solide Wertsteigerung drin.
Lass dich nicht von den Leuten verrückt machen, die mit 6 Prozent Rendite in Hamburg oder Leipzig prahlen. München ist eine andere Liga. Aber mit der richtigen Strategie und einer ehrlichen Berechnung kannst du auch hier ein potenziell lohnendes Objekt finden.
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