📑 Wohnung vermieten - Steuervorteile für Vermieter

Eine der größten Stärken der Immobilienkapitalanlage sind die steuerlichen Vorteile. Als Vermieter kannst du zahlreiche Posten von der Steuer absetzen - und so deinen Cashflow erheblich verbessern. Ich zeig dir die wichtigsten Steuervorteile mit konkreten Zahlen. Und eins vorweg: Ohne Steuervorteile würde sich so manche Kapitalanlage nicht rechnen. Das ist nicht übertrieben, das ist Fakt.

1️⃣ AfA - Die Abschreibung für Abnutzung (§ 7 EStG)

Die AfA ist der größte Steuervorteil für Vermieter. Du darfst jährlich einen Prozentsatz des Gebäudewerts von der Steuer absetzen - ohne dass dir dafür tatsächliche Kosten entstehen.

Bei einem Steuersatz von 35 % sparst du bei einem Neubau (3 % AfA) satte 2.205 € Steuern pro Jahr - allein durch die AfA. Und das Geld fließt dir nie wirklich ab. Das ist der Clou.

2️⃣ Schuldzinsen als Werbungskosten

Die Zinsen für dein Immobilien-Darlehen sind in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Wichtig: Nur die Zinsen, nicht die Tilgung. Bei 240.000 € Darlehen und 3,5 % Zins sind das:

3️⃣ Werbungskosten - Der große Sammelposten

Fast alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, sind als Werbungskosten absetzbar:

• 🏠 Hausgeld (nicht umlagefähiger Anteil): Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten
• 🔧 Instandhaltung und Reparaturen: Handwerkerrechnungen, Material, Ersatzteile
• 📋 Verwaltungskosten: Hausverwalter, Porto, Telefon, Fahrtkosten zur Immobilie
• ⚖️ Rechts- und Beratungskosten: Anwalt, Steuerberater, Mietrechtsschutz
• 📰 Maklerkosten: Mieterakquise (nur bei Neuvermietung)
• 🏢 Mieterwechsel-Kosten: Renovierung, Reinigung, Besichtigungen

4️⃣ Sonderabschreibung nach § 7b EStG (Neubau)

Für neue Mietwohnungen (Bauantrag/Bauanzeige nach dem 10. Mai 2025) gilt eine Sonderabschreibung. Und die ist echt heftig:

Bei 65 m² und maximalem Förderbetrag (4.000 €/m²) sind das 260.000 € förderfähige Kosten. Davon 5 % Sonder-AfA = 13.000 € Zusatz-AfA pro Jahr für 4 Jahre - zusätzlich zur normalen 3 % AfA! Das ist der Punkt, an dem viele sagen: „Hätte ich das früher gewusst."

📊 Große Steuerrechnung: 300.000 € Wohnung (Neubau 2024)

Ergebnis: Trotz eines negativen Cashflows von ca. −350 €/Monat (−4.200 €/Jahr) vor Steuern, sorgt die Steuererstattung von 7.630 € für einen positiven Netto-Cashflow von +3.430 €/Jahr. Das ist die Magie der Steuervorteile bei Immobilien! Das Geheimnis, warum so viele Kapitalanleger Wohnungen kaufen, die auf dem Papier Verlust machen - unterm Strich aber Gewinn.

5️⃣ Haushaltsnahe Dienstleistungen

Handwerkerleistungen für deine Mietimmobilie (z. B. Reparaturen, Wartung) sind teilweise absetzbar:

• 20 % der Arbeitskosten (max. 1.200 € Steuerermäßigung pro Jahr)
• Voraussetzung: Rechnung muss bar bezahlt werden (keine Überweisung von Privatkonten)
• Gilt für: Fensterputzer, Gärtner, Schornsteinfeger, Handwerker

✅ To-Do-Liste für deine Steuererklärung

1. ☐ Anlage V ausfüllen - das ist das Formular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
2. ☐ AfA-Berechnung beifügen - mit Gebäudeanteil und Baujahr
3. ☐ Zinsbescheinigungen der Bank sammeln
4. ☐ Werbungskosten auflisten (inkl. Fahrtkosten à 0,30 €/km zur Mietimmobilie)
5. ☐ Handwerkerrechnungen für haushaltsnahe Dienstleistungen beifügen
6. ☐ Bei Neubau: § 7b Sonder-AfA beantragen (Energieeffizienznachweis erforderlich)

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche Beratung. Jeder Steuerfall ist individuell - konsultiere deinen Steuerberater.