Ein Exposé steckt voller Infos - aber nicht alle sind leicht zu finden. Wir zeigen dir, auf welche Werte du wirklich achten musst und wo sich Verhandlungsspielraum verbirgt.
Der offensichtlichste Wert - aber Vorsicht: Der aufgerufene Preis ist fast immer verhandelbar. In aktuellen Marktlagen sind 5-15 % Nachlass realistisch. Unser Rendite-Rechner zeigt dir, welcher Preis für eine positive Rendite nötig wäre.
Die Quadratmeterzahl bestimmt deine Mieteinnahmen. Achte auf die Berechnungsmethode: Nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) werden Balkone und Terrassen nur zu 25-50 % angerechnet. Manche Makler rechnen großzügiger.
Ein kritischer Wert! Das Hausgeld umfasst Vorauszahlungen für Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister und die Instandhaltungsrücklage. Wenn der Verkäufer keine Angabe macht, kannst du mit ca. 2,50-4,00 €/m² rechnen. Unser Rechner erkennt das Hausgeld automatisch aus dem Exposé-Text.
Das Baujahr bestimmt die AfA (Abschreibung): Bei Neubau vor 2023 sind es 2 % pro Jahr, bei Neubau ab 2023 sogar 3 %. Modernisierungen in den letzten 10 Jahren können den Wert und die Miete steigern.
Die Lage ist der wichtigste Faktor für die Mietrendite. Unser PLZ-Lookup vergleicht 8.159 Postleitzahlen und zeigt dir die ortsübliche Miete - so siehst du sofort, ob die erwartete Miete realistisch ist.
Ein Tiefgaragenstellplatz kann 50-150 € zusätzliche Miete pro Monat bringen. Oft im Exposé versteckt oder im Hausgeld enthalten.
Der Energieverbrauch beeinflusst die Nebenkosten und damit die Attraktivität für Mieter. Ein schlechter Wert (Klasse F-H) kann zu Leerstand oder Mietminderung führen.
| Position | Verhandlungsspielraum |
|---|---|
| Kaufpreis | 5-15 % Nachlass üblich |
| Maklerprovision | Ortsteilweise gesetzlich gedeckelt |
| Möblierungszuschlag | Nur bei modernen Möbeln zulässig |
| Stellplatz | Getrennt bewertbar |
| Kriterium | Objekt A (München) | Objekt B (Leipzig) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 450.000 € | 180.000 € |
| Wohnfläche | 55 m² | 65 m² |
| Kaltmiete/Monat | 990 € | 520 € |
| Hausgeld | 180 € | 150 € |
| Kaufpreis/m² | 8.182 € | 2.769 € |
| Bruttomietrendite | 2,6 % | 3,5 % |
| Nettomietrendite | 2,1 % | 2,9 % |
Fazit: Objekt B in Leipzig liefert trotz niedrigerer Miete die bessere Rendite, weil der Kaufpreis deutlich niedriger ist. Der Rendite-Rechner zeigt dir solche Unterschiede auf einen Blick.
Einfach das Exposé in den Rechner kopieren - der Parser erkennt automatisch:
Danach berechnet die App sofort: Bruttorendite, Nettorendite, Cashflow, Steuervorteile und zeigt dir bei negativem Cashflow automatisch passende Lösungen (Kaufpreis senken, EK erhöhen, Tilgung anpassen).
Exposé-Text einfügen und sofort analysieren
📋 Zum Exposé-Parser →Hinweis: Dieser Artikel dient der Information und ersetzt keine professionelle Beratung.
Keine Anlageberatung. Alle Berechnungen dienen der ersten Orientierung. Dieses Angebot stellt keine Anlageberatung dar und ersetzt keine professionelle Beratung durch Steuerberater, Anlageberater oder Rechtsanwalt. Keine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit.