Kaufen oder Mieten? Sparen oder investieren? Als ob die Rente nicht schon unsicher genug ware. Ich hore oft: "Eine Wohnung ist die beste Altersvorsorge." Aber stimmt das wirklich - oder ist das nur ein Spruch, den Immobilienmakler seit 50 Jahren erzählen? Ich hab die Zahlen für 2026 durchgerechnet. Mit konkreten Beispielen, nicht mit Bauchgefühl.
Spoiler vorab: Eine Wohnung kann eine gute Altersvorsorge sein. Aber nicht jede. Und nicht automatisch. Der Unterschied zwischen einem soliden Altersvorsorge-Objekt und einem Reinfall liegt in einer sauberen Rechnung. Ich zeig dir, worauf es ankommt.
Bevor wir in die Zahlen eintauchen, musst du verstehen: Eine Immobilie wirkt auf drei verschiedenen Ebenen als Altersvorsorge. Der Klassiker: Du kaufst, zahlst ab und wohnst im Alter mietfrei. Variante zwei: Du kaufst, vermietest und hast ein regelmassiges Einkommen im Ruhestand. Und dann gibt es noch die Immobilienrente: Du bleibst in deiner Wohnung wohnen, verrentest sie aber und bekommst monatliches Geld. Alle drei Wege haben ihre Berechtigung - und ihre Fallstricke.
Was mich betrifft: Für die meisten Menschen ist der vermietete Zweitwohnsitz die interessanteste Option. Warum? Weil du nicht auf eine einzige Immobilie angewiesen bist, die im schlimmsten Fall genau dann wertlos wird, wenn du in Rente gehst. Streuung ist auch bei Immobilien wichtig.
Nehmen wir ein realistisches Beispiel. Eine 80 m²-Eigentumswohnung in einer deutschen Grossstadt ausserhalb der absoluten Top-Lagen (also Leipzig, Hannover, Nurnberg, Essen - nicht Munchen oder Hamburg Zentrum):
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Kaufnebenkosten (ca. 10 %) | 30.000 € |
| Eigenkapital (20 % + Nebenkosten) | 90.000 € |
| Darlehen | 240.000 € |
| Kaltmiete / Monat | 900 € (11,25 €/m²) |
| Zinssatz | 4,0 % |
| Anfangliche Tilgung | 2,0 % |
| Monatliche Rate | 1.200 € |
Der monatliche Cashflow vor Steuern ist negativ: 900 € Miete minus 1.200 € Rate minus 200 € Hausgeld minus 50 € Instandhaltungsrücklage = -550 € pro Monat. Das klingt erstmal schlecht. Und ganz ehrlich: Wenn du keine Steuervorteile hast oder die Miete nicht steigt, ist es das auch. Aber jetzt kommen die drei Hebel, die diese Rechnung ändern.
Hier holst du richtig raus. Die Abschreibung (AfA) und die Schuldzinsen mindern dein zu versteuerndes Einkommen. Bei einem Gebäudeanteil von 210.000 € (70 % von 300.000 €) und 3 % AfA für Neubauten ab 2023 sind das jährlich 6.300 €. Die Zinsen im ersten Jahr: ca. 9.600 €. Plus Werbungskosten (Hausgeld, Instandhaltung): 3.000 €. Macht insgesamt 18.900 € Werbungskosten. Die Mieteinnahmen von 10.800 € gegengerechnet ergibt einen steuerlichen Verlust von rund 8.100 €. Bei 35 % Steuersatz bekommst du 2.835 € vom Finanzamt zurück - pro Jahr. Details zu den gesetzlichen Grundlagen findest du im Artikel Immobilienrendite mit Steuern optimieren - AfA 2026 richtig nutzen.
Während du jeden Monat 550 € draufzahlst, zahlst du gleichzeitig 400 € Tilgung. Das Geld ist nicht weg - es baut Vermögen auf. Nach 25 Jahren zahlst du keine Rate mehr, die Wohnung gehört dir. Wenn die Miete bis dahin auf 1.200 € gestiegen ist (bei 1 % Steigerung pro Jahr), hast du ab dem 26. Jahr netto rund 800 € monatlich übrig. Und das für den Rest deines Lebens.
Bei konservativen 2 % pro Jahr ist die Wohnung nach 20 Jahren 446.000 € wert. Nach Ablauf der Finanzierung (ca. 30 Jahre) hast du eine schuldenfreie Immobilie im Wert von rund 540.000 €. Dafür hast du 90.000 € Eigenkapital eingesetzt und 25 Jahre lang -550 € pro Monat zugeschossen. Unterm Strich: eine Eigenkapitalrendite von 6-8 % pro Jahr. Für eine Altersvorsorge mit relativ geringem Risiko ist das ordentlich.
Aber: Wer diesen Rechenweg geht, muss den Cashflow in den ersten Jahren stemmen können. Die -550 € pro Monat müssen irgendwo herkommen. Wenn dein Budget dafür zu knapp ist, wird aus der tollen Altersvorsorge ein finanzieller Würgegriff. Mein Rat: Rechne immer mit einem Puffer von 20 % auf die monatlichen Kosten. In der Praxis kommen fast immer unerwartete Ausgaben.
In Städten wie Leipzig, Chemnitz oder im Ruhrgebiet sind die Kaufpreise niedriger. Eine 60 m²-Wohnung in Connewitz (Leipzig) bekommst du für 200.000-240.000 € - bei einer Miete von 600-700 €. Renditeimmobilien Leipzig 2026 sind für viele Kapitalanleger noch immer interessant. Hier kann der Cashflow positiv sein, und die Wohnung finanziert sich selbst. Gleichzeitig hast du durch die Tilgung einen Sparplan, der automatisch läuft.
Ich finde, das Modell ist mental viel einfacher durchzuhalten als der negative Cashflow in teuren Städten. Wenn die Wohnung sich selbst trägt, musst du nicht jeden Monat Geld nachschießen. Das macht den Kopf frei für andere Dinge.
Vielleicht hast du schon von der Immobilienrente gehört. Das funktioniert so: Du verkaufst deine Immobilie (oder einen Teil davon) und bekommst dafür eine lebenslange monatliche Zahlung. Die Modelle heißen Leibrente, Umkehrhypothek oder Teilverkauf. Ab 2027 kommt außerdem die sogenannte "Eigenheimrente" im Rahmen der Altersvorsorgereform.
Für wen sich das lohnt: Wenn du im Alter in deiner Wohnung bleiben willst, aber Geld brauchst. Die Nachteile sind happig: Wertabschläge von 20-30 % unter dem Marktwert sind normal, die Kosten für Umkehrhypotheken sind hoch, und du verlierst das Eigentum. Die Steuervorteile für Vermieter fallen dann komplett weg. Meine ehrliche Meinung: Die Immobilienrente ist ein Notnagel, keine Strategie. Wer vorausschauend plant, kommt ohne sie aus.
Ich finde, eine Wohnung als Altersvorsorge ist eine der solidesten Anlageformen - aber nur unter bestimmten Bedingungen. Wenn du bereit bist, 20+ Jahre dranzubleiben, einen negativen Cashflow in den ersten Jahren zu akzeptieren und dich mit Steuern auseinandersetzt, dann ist Immobilie ein starker Baustein. Die Kombination aus Tilgung (Zwangssparen), Wertsteigerung (Inflationsschutz) und Steuervorteilen (AfA) gibt es in dieser Form bei keiner anderen Anlage.
Aber ich wurde nie sagen: "Kauf einfach eine Wohnung." Der Markt ist 2026 zweigeteilt. In A-Städten sind die Renditen niedrig, in B- und C-Städten bekommst du positive Cashflows - aber das Wertsteigerungspotenzial ist geringer. Die Entscheidung muss zur deiner Lebenssituation passen. Rechne jedes Objekt einzeln durch, bevor du kaufst. Unser Rendite-Rechner hilft dir dabei, in funf Minuten eine fundierte Entscheidung zu treffen.
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🏠 Rendite-Rechner für deine AltersvorsorgeHinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Anlageberatung dar. Jede Immobilieninvestition sollte individuell geprüft und mit einem Steuerberater besprochen werden.
Keine Anlageberatung. Alle Berechnungen dienen der ersten Orientierung. Dieses Angebot stellt keine Anlageberatung dar und ersetzt keine professionelle Beratung durch Steuerberater, Anlageberater oder Rechtsanwalt. Keine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit.