💰 Immobilienrendite mit Steuern optimieren - AfA 2026 richtig nutzen

Eine Immobilie in München kaufen, die sich von Monat 1 an selbst trägt? Viel Glück. In den meisten deutschen Großstädten sieht die Rechnung anders aus: Die Kaltmiete deckt kaum die Kreditrate, geschweige denn Hausgeld und Instandhaltung. Der monatliche Cashflow ist negativ - erstmal.

Der Knackpunkt: Die Immobilienrendite besteht nicht nur aus Mieteinnahmen. Die Steuerersparnis durch die Abschreibung (AfA) ist oft der entscheidende Faktor, der eine Kapitalanlage von einem Verlustgeschäft zur soliden Rendite macht. Ich zeig dir, wie viel du mit der AfA 2026 wirklich sparen kannst - und welche neuen Regeln du kennen musst.

Was ist die AfA und wie funktioniert sie?

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist der größte steuerliche Hebel für Vermieter. Du darfst jährlich einen Prozentsatz des Gebäudewerts von der Steuer absetzen - ohne dass dir tatsächliche Kosten entstehen. Das mindert dein zu versteuerndes Einkommen und damit deine Steuerlast. Und weil kein Geld abfließt, verbessert die AfA deine Rendite rein auf dem Papier - genau das ist der Clou.

Wichtig: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, nicht der Grundstücksanteil. Wer den Kaufpreis klug aufteilt (je höher der Gebäudeanteil, desto mehr AfA), hat einen messbaren Renditevorteil gegenüber dem, der einfach die Standard-Arbeitshilfe des Finanzamts übernimmt. Die Neuregelung im Jahressteuergesetz 2026 (weitere Infos zur Finanzierung) legt sogar eine gesetzliche Rangfolge für die Kaufpreisaufteilung fest: erst die vertragliche Vereinbarung, dann die Arbeitshilfe, zuletzt ein Gutachten.

Die AfA-Sätze 2026 im Überblick

Welcher Satz für deine Immobilie gilt, hängt vom Baujahr ab. Und da hat sich 2023 einiges getan:

Ja, richtig gelesen: 3,0 % für Neubauten ab 2023. Der Gesetzgeber hat die Abschreibung für neue Wohngebäude erhöht, um Wohnungsbau attraktiver zu machen. Bei 300.000 € Kaufpreis und 70 % Gebäudeanteil sind das 6.300 € Abschreibung pro Jahr - statt früher 4.200 €. Ein Plus von 50 %.

Bei 35 % Steuersatz bedeutet das: 2.205 € Steuerersparnis pro Jahr allein durch die lineare AfA. Und die bekommst du jedes Jahr, solange du die Immobilie hältst - bis zu 33 Jahre lang.

Degressive AfA 2026 - die Turbo-Abschreibung für Neubauten

Seit dem Wachstumschancengesetz gibt es die degressive AfA wieder - und die ist ein echtes Rendite-Boost. Statt jedes Jahr den gleichen Betrag abzuschreiben, schreibst du in den ersten Jahren deutlich mehr ab:

Konkret bedeutet das: Bei einem Gebäudeanteil von 210.000 € schreibst du im ersten Jahr 10.500 € ab (5 %), im zweiten Jahr 5 % vom Restwert (199.500 €) = 9.975 €, und so weiter. Verglichen mit der linearen AfA (6.300 € pro Jahr) hast du in den ersten 10 Jahren rund 20.000 € mehr Abschreibung - und damit rund 7.000 € mehr Steuerersparnis bei 35 % Satz.

Mein Tipp: Die degressive AfA lohnt sich vor allem, wenn du einen hohen Steuersatz hast und die Ersparnis jetzt brauchst - zum Beispiel, um einen anfänglichen negativen Cashflow zu puffern. Wenn du langfristig denkst und dein Steuersatz eher steigen wird, kann die lineare AfA die klügere Wahl sein. Ein Wechsel von degressiv zu linear ist jederzeit möglich - umgekehrt nicht. Wer also unsicher ist, startet mit degressiv und wechselt später.

Sonderabschreibung nach § 7b EStG - noch mehr Rendite

Und dann ist da noch die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG. Die Regelung wurde bis zum 30. September 2029 verlängert - du hast also noch Zeit.

Bei 65 m² Wohnfläche und 4.000 €/m² sind das 260.000 € förderfähige Kosten. Davon 5 % Sonder-AfA = 13.000 € zusätzliche Abschreibung pro Jahr, für 4 Jahre. Zusammen mit der linearen 3 % AfA (6.300 €) landest du bei 19.300 € Abschreibung pro Jahr in den ersten 4 Jahren. Bei 35 % Steuersatz sind das 6.755 € Steuerersparnis pro Jahr. Das pusht die Rendite einer Neubauwohnung enorm.

Kürzere Nutzungsdauer nachweisen - BFH macht es einfacher

Ein oft übersehener Hebel: Bei älteren Bestandsimmobilien kannst du eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachweisen - und damit eine höhere jährliche AfA erzielen. Statt 2 % (50 Jahre) vielleicht 4 % (25 Jahre).

Das Bundesfinanzministerium hatte 2023 strenge Regeln erlassen, die das praktisch unmöglich machten. Aber eine BFH-Entscheidung aus 2026 (Az. IX R 14/23) hat das korrigiert: Auch modellbasierte Gutachten nach ImmoWertV sind jetzt ausreichend. Du brauchst keinen teuren Bausachverständigen mehr - ein fundiertes Wertermittlungsgutachten kann genügen.

Praxistipp: Wenn du eine Wohnung aus den 1970ern oder 1980ern kaufst, die nicht grundlegend saniert wurde, lass die Restnutzungsdauer prüfen. Im Zweifel sind 30-35 Jahre realistisch statt 50 - das verdoppelt fast deine jährliche AfA. Die Kosten für ein Gutachten (1.500-3.000 €) sind selbst absetzbar.

Die große Rechnung: Cashflow nach Steuern

Jetzt wird es konkret. Nehmen wir eine Neubauwohnung in Leipzig oder einer anderen wachsenden Stadt (ähnliche Beispiele findest du auch in unserem Artikel zur Mietrendite-Berechnung mit ausführlichen Formeln):

Auf den ersten Blick ein Minusgeschäft. Aber jetzt kommt die Steuerrechnung:

Der monatliche Verlust vor Steuern von -813 € wird durch die Steuerersparnis auf effektiv -477 € pro Monat reduziert. Und das ist nur die lineare AfA. Mit der degressiven AfA oder der Sonder-AfA nach § 7b würde der Verlust in den ersten Jahren sogar komplett verschwinden.

Dazu kommt die Wertsteigerung: Bei konservativen 2 % pro Jahr steht die Immobilie nach 10 Jahren bei rund 427.000 € - bei einer Restschuld von ca. 215.000 € und eingesetztem Eigenkapital von 92.750 € entspricht das einer Eigenkapitalrendite von über 10 % pro Jahr. Und das, obwohl der Cashflow anfangs negativ war. Mehr Details zu den Steuervorteilen für Vermieter findest du im separaten Artikel.

Denkmalschutz-AfA als Spezialfall

Ein Sonderfall ist die Denkmalschutz-AfA nach § 7i EStG. Wenn du ein denkmalgeschütztes Gebäude sanierst, kannst du die Sanierungskosten zu 9 % pro Jahr (Jahre 1-8) und 7 % pro Jahr (Jahre 9-12) abschreiben. Innerhalb von 12 Jahren sind das 100 % der Sanierungskosten. Für Spitzenverdiener mit 42 % Steuersatz ein starkes Instrument - aber auch mit höheren Risiken verbunden (Kostenexplosion, Denkmalauflagen). Einen tieferen Einblick gibt der Artikel Denkmalschutzimmobilie - AfA-Vorteile und Risiken.

Häufige Fehler bei der AfA

• Kaufpreis nicht aufteilen lassen: Viele Notare teilen pauschal 80/20 (Gebäude/Grundstück). Dabei könnte ein höherer Gebäudeanteil drin sein - wenn du aktiv verhandelst. Die neue gesetzliche Rangfolge ab 2026 hilft dir, eine vertragliche Aufteilung durchzusetzen.
• AfA-Satz nicht prüfen: Bei einer Immobilie von 1930 den Standard-2-%-Satz ansetzen, obwohl 2,5 % gelten könnten. Klingt banal, passiert aber ständig. 0,5 % von 200.000 € sind 1.000 € Unterschied pro Jahr. Auf 30 Jahre sind das 30.000 € - die dir durch die Lappen gehen.
• Kein Gutachten zur Nutzungsdauer: Bei einer unsanierten Wohnung aus den 1970ern sind 50 Jahre Restnutzungsdauer oft unrealistisch. Wer kein Gutachten einholt, verschenkt bares Geld.
• Sonder-AfA übersehen: Die § 7b-Sonderabschreibung wird nicht automatisch gewährt. Du musst sie in der Steuererklärung beantragen und den Energieeffizienznachweis beifügen. Versäumt - verschenkt.

Fazit: AfA ist der Rendite-Hebel Nr. 1

Die beste Immobilienrendite bringt dir nichts, wenn du die Steuervorteile nicht nutzt. Die AfA 2026 bietet mit 3 % für Neubauten, der degressiven AfA und der Sonderabschreibung nach § 7b so viele Hebel wie nie zuvor. Wer diese Instrumente kombiniert, kann aus einer scheinbar negativen Rechnung eine solide Kapitalanlage machen.

Meine ehrliche Meinung: Wer heute eine Immobilie als Kapitalanlage kauft und sich nur auf die Mietrendite verlässt, verpasst das eigentliche Spiel. Die Steuer ist kein Bonus - sie ist ein zentraler Renditetreiber. Und genau deshalb lohnt es sich, vor dem Kauf alles durchzurechnen: mit der AfA, mit den Schuldzinsen, mit den Werbungskosten. Denn auf dem Papier mag der Cashflow negativ sein - unterm Strich zahlst du drauf, aber das Finanzamt gibt dir einen großen Teil zurück. Und das ist der Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Deal.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche Beratung. Jeder Steuerfall ist individuell - konsultiere deinen Steuerberater.