🏡 Wie viel Haus kann ich mir leisten? Kaufgehalt und nötiges Einkommen 2026

📅 07.09.2026 - 📖 7 Min Lesezeit

Die ehrlichste Antwort auf diese Frage lautet: weniger, als die Bank dir leihen würde. Banken rechnen dir gern vor, was maximal drin wäre. Maximal heißt aber nicht sinnvoll, denn die teuerste Immobilie, die du gerade noch abbezahlen kannst, lässt dir nichts mehr übrig fürs Leben, für Rücklagen und für die Überraschungen, die ein Haus immer parat hat.

In diesem Artikel zeige ich dir, wie du dein Kaufgehalt selbst berechnest: Welches Einkommen du für welchen Kaufpreis brauchst, warum die 35-Prozent-Regel dein bester Schutz ist und welche Kosten die meisten Käufer beim Rechnen vergessen. Mit Tabelle zum Nachrechnen, Stand September 2026.

Die drei Stellschrauben deines Kaufgehalts

Ob du dir ein Haus leisten kannst, hängt von genau drei Größen ab:

• Dein Haushaltsnettoeinkommen: Alles, was nach Steuern und Sozialabgaben monatlich auf dem Konto landet. Bei Paaren zählt das gemeinsame Einkommen, denn ein Haus wird in der Regel auch gemeinsam getragen.
• Dein Eigenkapital: Es entscheidet, wie viel du finanzieren musst. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto niedriger die Rate und desto besser dein Zins.
• Zins und Tilgung: Beide bestimmen, wie hoch deine monatliche Belastung bei gegebener Kreditsumme ausfällt. 2026 liegen die Bauzinsen für gute Bonitäten um die 3,6 Prozent, die Entwicklung im Detail siehst du in unserem Artikel zu den Bauzinsen 2026: Entwicklung und Prognose.

Wer nur eine dieser Stellschrauben betrachtet, rechnet falsch. Zwei Haushalte mit identischem Einkommen können sich völlig unterschiedliche Kaufpreise leisten, wenn der eine 30 Prozent Eigenkapital mitbringt und der andere nur 10 Prozent.

Die 35-Prozent-Regel: Deine Belastungsgrenze

Die wichtigste Faustregel beim Hauskauf: Deine Kreditrate sollte dauerhaft nicht mehr als 30 bis 35 Prozent eures Haushaltsnettoeinkommens ausmachen. Viele Banken genehmigen bis 40 Prozent, manche sogar mehr. Genau das ist die Falle: Was die Bank durchreicht, frisst deine Lebensqualität auf.

Ein Beispiel: Bei 4.000 Euro Haushaltsnetto wären 40 Prozent eine Rate von 1.600 Euro. Dazu kommen Strom, Heizung, Versicherung, Grundsteuer und Instandhaltung. Am Monatsende bleibt dann weniger übrig als vielen Mietern. Die 35-Prozent-Grenze lässt dir dagegen Luft für Rücklagen, Urlaub und die unvermeidlichen Reparaturen.

Wer besonders sicher planen will, orientiert sich an 30 Prozent. Der Unterschied ist spürbar: Bei 4.000 Euro Netto sind das 1.200 statt 1.400 Euro Rate, das entspricht grob 15 Prozent weniger Kaufpreis. Klingt nach Verzicht, schützt dich aber davor, zum hausgemachten Sparzwang zu werden.

Die Einkommens-Tabelle: Welcher Kaufpreis zu deinem Netto passt

Die folgende Tabelle zeigt, welchen Kaufpreis du bei deinem Haushaltsnettoeinkommen stemmen kannst. Die Rechnung geht von 35 Prozent Belastung, einer 80-Prozent-Finanzierung, 3,6 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung aus. Das ergibt eine Annuität von 5,6 Prozent pro Jahr.

*Alle Werte gerundet. Annahmen: 80 Prozent Finanzierung, 3,6 Prozent Sollzins, 2 Prozent anfängliche Tilgung (Annuität 5,6 Prozent), Stand September 2026. Kaufnebenkosten und Eigenkapital kommen zusätzlich dazu, siehe unten.

Konkret heißt das: Für ein Haus für 375.000 Euro braucht ein Haushalt rund 4.000 Euro netto im Monat. Bei einem Einzelverdiener mit 3.000 Euro netto liegt die Schmerzgrenze dagegen schon bei etwa 280.000 Euro Kaufpreis, und das nur, wenn genug Eigenkapital für die Nebenkosten vorhanden ist.

Die Eigenkapital-Falle: Nebenkosten vergessen die meisten

Hier scheitern die meisten Kaufvorhaben, und zwar nicht an der Finanzierung, sondern am Eigenkapital. Denn die Bank finanziert in der Regel nur 80 bis 90 Prozent des Kaufpreises, die Kaufnebenkosten musst du fast immer komplett aus eigener Tasche zahlen:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent, je nach Bundesland. In Bayern 3,5 Prozent, in NRW und Brandenburg 6,5 Prozent. Alle Sätze findest du in unserem Grunderwerbsteuer-Vergleich aller 16 Bundesländer.
• Notar und Grundbuch: zusammen rund 2 Prozent des Kaufpreises.
• Makler: 0 bis 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, je nach Bundesland und Angebot.

Bei einem Haus für 400.000 Euro in Bayern ohne Makler sind das rund 22.000 Euro Nebenkosten, mit Makler im Norden schnell 50.000 Euro und mehr. Dazu kommt das Eigenkapital, das die Bank sehen will: Bei einer 80-Prozent-Finanzierung sind das weitere 80.000 Euro. Wer also ein 400.000-Euro-Haus kauft, sollte idealerweise über 100.000 Euro Eigenkapital mitbringen, sonst steigt die Rate spürbar über die Werte aus der Tabelle.

Die wichtigste Rechnung vor dem Hauskauf: Kaufpreis plus Nebenkosten plus Eigenkapitalpuffer. Erst wenn diese Summe steht, ist der Kaufpreis realistisch, nicht vorher.

Was Banken wirklich prüfen

Damit du weißt, worauf du dich einstellst: Banken rechnen deine Kreditfähigkeit streng nach Einkommen und Ausgaben. Relevant sind dabei:

• Regelmäßiges Einkommen: Unbefristete Anstellung oder gesichertes selbstständiges Einkommen aus mindestens zwei bis drei Jahren. Probezeit, befristete Verträge und kurze Selbstständigkeit werten Banken ab.
• Wohnkostenquote: Die neue Rate plus bestehende Wohnkosten sollten 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten.
• Weitere Verpflichtungen: Autokredit, Dispo, Unterhalt und Kreditkartenabrechnungen mindern deine Kreditkraft direkt.
• Schufa: Negative Einträge können den Zins erhöhen oder die Finanzierung komplett kippen.
• Eigenkapital: Je mehr du mitbringst, desto besser dein Zins. Ab 80 Prozent Finanzierung wirst du als Standardkunde eingestuft, darunter steigen die Zinsaufschläge.

Ein Tipp aus der Praxis: Hol dir vor der Besichtigungstour eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung von deiner Bank oder einem unabhängigen Vermittler. Damit kennst du dein reales Budget, bevor du dich in ein Objekt verliebst. Das erspart die berühmte Situation, in der die Traumimmobilie 30.000 Euro über deinem Limit liegt.

Die versteckten Kosten: Rate ist nicht alles

Selbst wenn die Rate passt, ist die Rechnung noch nicht vollständig. Ein Haus kostet auch nach dem Kauf jeden Monat Geld, und diese Kosten sind bei Eigentümern höher als bei Mietern:

• Instandhaltungsrücklage: Langfristig solltest du 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises pro Jahr für Reparaturen und Modernisierung zurücklegen. Bei einem 400.000-Euro-Haus sind das 400 bis 800 Euro pro Monat, auch wenn nicht jeden Monat etwas kaputtgeht. Wer das ignoriert, steht nach zehn Jahren vor einem neuen Dach oder einer neuen Heizung ohne Rücklagen.
• Grundsteuer: Je nach Gemeinde einige Hundert Euro pro Jahr.
• Wohngebäudeversicherung: Pflicht bei der Finanzierung, etwa 200 bis 500 Euro pro Jahr.
• Höhere Betriebskosten: Heizen und Strom fallen für die ganze Fläche an, die du vorher als Mieter nur anteilig über die Nebenkosten getragen hast.

Wer diese Kosten ignoriert, plant sein Kaufgehalt zu optimistisch. Rechne sie am besten pauschal mit 2 bis 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat ein, dann bist du auf der sicheren Seite.

Das Wichtigste in Kürze

Die Frage ist nie nur, was die Bank dir leiht, sondern was du nach der Rate noch vom Leben hast. Wer bei 35 Prozent Belastung bleibt und die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlt, kauft langfristig entspannt. Ob Kaufen in deiner Stadt überhaupt die bessere Wahl ist als Mieten, rechnest du am besten vor dem ersten Besichtigungstermin durch, etwa mit unserem Kaufen-oder-Mieten-Vergleich am Beispiel München.