Du hast 500.000 Euro für eine Wohnung oder ein Haus eingeplant. Super. Aber hast du auch die Nebenkosten eingeplant? Denn die kommen obendrauf - und zwar richtig.
Viele Kaufinteressenten vergessen bei ihrer Budgetplanung die Kaufnebenkosten. Das kann böse enden: Du findest die perfekte Immobilie, bekommst den Kredit - und dann fehlen dir 40.000 Euro für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler. Ein teurer Fehler, der dir die Finanzierung komplett ruinieren kann.
In diesem Artikel zeige ich dir alle Kostenpositionen im Detail, mit aktüllen Prozentwerten für 2026 und einer fairen Beispielrechnung. Danach weisst du genau, was auf dich zukommt.
Die Kaufnebenkosten setzen sich aus drei Hauptpositionen zusammen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision. Hinzu kommen kleinere Posten wie die Finanzierungsnebenkosten.
Faustregel: Rechne mit 10-15% des Kaufpreises als Nebenkosten für eine realistische Planung. Bei einer Eigentumswohnung kommen oft noch Kosten für die Grundbucheintragung der neuen Eigentümerverhältnisse dazu, bei einem Haus die Ubertragung der Versorgungsanschlüsse.
| Kostenart | Typischer Satz | Wer legt fest? | Fälligkeit |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5-6,5% | Bundesland | Nach Notartermin |
| Notarkosten | 1,0-1,5% | GNotO (staatlich) | Nach Beurkundung |
| Grundbuchkosten | 0,5% | GNotO (staatlich) | Nach Eintragung |
| Maklerprovision | 2,5-7,0% | Bundesland / Vertrag | Bei Kaufvertrag |
| Finanzierungsnebenk. | 1-3% des Darlehens | Bank / Markt | Bei Auszahlung |
Hinweis: Die Prozentangaben beziehen sich auf den Kaufpreis, falls nicht anders angegeben.
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten bei den Nebenkosten. Sie wird vom Bundesland festgelegt - und die Unterschiede sind gewaltig.
Bayern und Sachsen: 3,5% - das günstigste Bundesland bei der Grunderwerbsteuer. Bei 500.000 Euro Kaufpreis sind das 17.500 Euro Steuer.
Schleswig-Holstein, Thüringen, Nordrhein-Westfalen: 6,5% - der Spitzensteuersatz. Bei 500.000 Euro zahlst du 32.500 Euro. Das sind satte 15.000 Euro mehr als in Bayern.
| Bundesland | Steuersatz | Bei 500.000 Euro |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5% | 17.500 Euro |
| Sachsen | 3,5% | 17.500 Euro |
| Hamburg | 4,5% | 22.500 Euro |
| Bremen | 5,0% | 25.000 Euro |
| Baden-Württemberg | 5,0% | 25.000 Euro |
| Brandenburg | 5,0% | 25.000 Euro |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,0% | 25.000 Euro |
| Niedersachsen | 5,0% | 25.000 Euro |
| Rheinland-Pfalz | 5,0% | 25.000 Euro |
| Sachsen-Anhalt | 5,0% | 25.000 Euro |
| Berlin | 6,0% | 30.000 Euro |
| Hessen | 6,0% | 30.000 Euro |
| Saarland | 6,5% | 32.500 Euro |
| Schleswig-Holstein | 6,5% | 32.500 Euro |
| Thüringen | 6,5% | 32.500 Euro |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% | 32.500 Euro |
Die Differenz zwischen dem günstigsten und teuersten Bundesland betragt bei 500.000 Euro Kaufpreis satte 15.000 Euro. Das ist kein Pappenstiel. Ein Tipp: Wenn du flexibel bist bei deinem Standort, lohnt sich ein Blick auf die Steuersätze der angrenzenden Bundesländer.
Es gibt Ausnahmen. Wenn du eine Immobilie von einem nahen Verwandten (Ehepartner, Kinder, Eltern, Großeltern) kaufst, kannst du unter bestimmten Voraussetzungen von der Steuer befreit werden. Auch bei Erbschaften oder Schenkungen fällt keine Grunderwerbsteuer an, sondern dann die Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
Achtung: Der Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage von einem Fremden ist immer steuerpflichtig. Da hilft nur sparen oder in ein Bundesland mit niedrigerem Satz ausweichen.
Die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag sind staatlich geregelt uber das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotO). Du kannst hier nicht verhandeln oder sparen - die Gebühren sind festgelegt. Das Gute: Du weisst genau, was auf dich zukommt.
Die Kosten setzen sich so zusammen:
Bei 500.000 Euro Kaufpreis sind das etwa 6.000-8.500 Euro gesamt. Ein kleiner Trost: Der Notar prüft vorab, ob der Verkäufer überhaupt Eigentümer ist und ob es Altlasten, Grundschulden oder Wegerechte gibt. Du kaufst also nicht "die Katze im Sack".
Die Maklerprovision ist der Posten mit der größten Bandbreite. Sie unterscheidet sich ebenfalls nach Bundesland. Seit der Reform 2021 gilt das Bestellerprinzip: Verkäufer und Käufer teilen sich die Provision. In der Praxis sieht das aber oft anders aus.
| Bundesland | Käuferanteil | Verkäuferanteil | Gesamt (inkl. MwSt.) |
|---|---|---|---|
| Bayern, Baden-Württemberg | 2,5-3,0% | 2,5-3,0% | 5,0-6,0% |
| Berlin, Hamburg, Hessen | 2,5-3,5% | 2,5-3,5% | 5,0-7,0% |
| Nordrhein-Westfalen | 2,5-3,5% | 2,5-3,5% | 5,0-7,0% |
| Restliche Bundesländer | 2,5-3,0% | 2,5-3,0% | 5,0-6,0% |
Die Maklergebühren sind verhandelbar - zumindest der Anteil des Verkäufers. Der Makler arbeitet im Auftrag des Verkäufers, also hat der auch den größeren Einfluss auf die Höhe. Frag immer nach: "Können Sie die Provision reduzieren, wenn ich direkt von Ihnen kaufe?" Manchmal klappt das.
Die Nebenkosten der Nebenkosten. Viele vergessen, dass auch der Kredit selbst Kosten verursacht:
Die gute Nachricht: Die meisten dieser Kosten sind 2026 niedriger als noch vor 5 Jahren. Die schlechte: Sie addieren sich trotzdem schnell auf 2.000-5.000 Euro.
Damit du siehst, was wirklich auf dich zukommt, hier eine realistische Beispielrechnung für eine Eigentumswohnung in München. Ich nehme Bayern (3,5% Grunderwerbsteuer) und einen Makler mit 3,0% Käuferanteil.
| Kostenposition | Betrag | Anteil |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 500.000 Euro | - |
| Grunderwerbsteuer (3,5%) | 17.500 Euro | 3,5% |
| Notar (1,2%) | 6.000 Euro | 1,2% |
| Grundbuch (0,5%) | 2.500 Euro | 0,5% |
| Maklerprovision Käufer (3,0%) | 15.000 Euro | 3,0% |
| Finanzierungsnebenkosten | 3.000 Euro | 0,6% |
| Summe Nebenkosten | 44.000 Euro | 8,8% |
| Gesamt (Kaufpreis + NK) | 544.000 Euro | - |
In Bayern zahlst du bei 500.000 Euro also rund 44.000 Euro Nebenkosten. In Nordrhein-Westfalen (6,5% Grunderwerbsteuer, 3,5% Makler) sieht es anders aus:
| Kostenposition | Betrag | Anteil |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 500.000 Euro | - |
| Grunderwerbsteuer (6,5%) | 32.500 Euro | 6,5% |
| Notar (1,2%) | 6.000 Euro | 1,2% |
| Grundbuch (0,5%) | 2.500 Euro | 0,5% |
| Maklerprovision Käufer (3,5%) | 17.500 Euro | 3,5% |
| Finanzierungsnebenkosten | 3.000 Euro | 0,6% |
| Summe Nebenkosten | 61.500 Euro | 12,3% |
| Gesamt (Kaufpreis + NK) | 561.500 Euro | - |
Der Unterschied zwischen Bayern und NRW liegt bei 17.500 Euro - allein durch die Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision. Geld, das du nicht in die Immobilie selbst investieren kannst.
Ein wichtiger Punkt, den viele ubersehen: Bei einer Immobilienfinanzierung 2026 mit Kapitalanlage kannst du die Nebenkosten steuerlich nutzen. Allerdings nicht wie oft angenommen sofort, sondern uber die Abschreibung (AfA).
Die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten werden auf den Gebäudeanteil verteilt und mit 2% pro Jahr abgeschrieben. Bei einem Gebäudeanteil von 80% und 44.000 Euro Nebenkosten sind das 704 Euro pro Jahr - immerhin.
Die Maklerprovision für eine Kapitalanlage kannst du dagegen sofort als Werbungskosten absetzen. Das senkt deine Steuerlast im Jahr des Kaufs sofort. Voraussetzung: Du vermietest die Immobilie und erzielst Einkünfte daraus.
Was mir bei der Recherche für diesen Artikel aufgefallen ist: Die meisten Ratgeber empfehlen, 10-12% Nebenkosten einzuplanen. Schau dir aber die Tabelle oben an: In Bundesländern mit hoher Grunderwerbsteuer und hoher Maklerprovision liegst du schnell bei 12-14%. In günstigen Ländern dagegen bei 7-9%.
Das heisst: Du solltest nicht pauschal kalkulieren, sondern konkret für dein Bundesland rechnen. 2-3% Differenz klingen klein, sind bei 500.000 Euro aber 10.000-15.000 Euro. Geld, das dir bei der Finanzierung fehlt - oder das du in die Renovierung stecken könntest.
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