Die Grunderwerbsteuer ist nach dem Kaufpreis der größte einzelne Kostenblock beim Immobilienkauf. Und sie ist die einzige Kaufnebenkosten, bei der du über den Standort massiv sparen kannst: Bis zu 15.000 Euro Unterschied bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro, je nachdem, in welchem Bundesland die Immobilie steht.
In diesem Artikel bekommst du die aktuellen Steuersätze 2026 für alle 16 Bundesländer, erfährst, wer wann zahlt und wann gar keine Steuer anfällt. Dazu fünf legale Spar-Tipps, die viele Käufer nicht kennen. Stand: September 2026.
Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer auf den Erwerb von Grundstücken, Gebäuden und Eigentumswohnungen. Steuerschuldner ist gesetzlich der Käufer, in der Praxis wird sie daher fast immer vom Käufer allein getragen.
Die Steuer entsteht mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Das Finanzamt setzt sie fest und schickt den Bescheid in der Regel vier bis sechs Wochen nach dem Notartermin. Fällig wird der Betrag etwa einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Bemessungsgrundlage ist der notariell beurkundete Kaufpreis, inklusive übernommener Lasten wie einer bestehenden Grundschuld.
Seit der Föderalismusreform 2006 legt jedes Bundesland seinen Steuersatz selbst fest. Die Spanne ist groß: von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in vier Ländern. Seit dem 1. Januar 2026 hat kein Bundesland den Satz verändert, die folgende Tabelle ist also aktuell.
| Steuersatz | Bundesländer | Bei 500.000 Euro |
|---|---|---|
| 3,5% | Bayern | 17.500 Euro |
| 5,0% | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 25.000 Euro |
| 5,5% | Bremen, Hamburg, Sachsen | 27.500 Euro |
| 6,0% | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 30.000 Euro |
| 6,5% | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 32.500 Euro |
In den letzten Jahren hat sich einiges bewegt: Bremen erhöhte zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent, Hamburg und Sachsen zogen bereits 2023 auf 5,5 Prozent nach. Einziges Land mit einer Senkung ist Thüringen, das den Satz Anfang 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent reduziert hat. Bayern bleibt mit 3,5 Prozent das günstigste Bundesland.
Beispielrechnung: Bei 500.000 Euro Kaufpreis zahlst du in Bayern 17.500 Euro Grunderwerbsteuer, in Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg dagegen 32.500 Euro. Ein Unterschied von 15.000 Euro, nur wegen des Bundeslands.
Für private Käufer gibt es eine wichtige Ausnahme: den Familienkauf. Der Erwerb zwischen Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern ist steuerfrei, ebenso der Kauf zwischen Verwandten in gerader Linie, also zwischen Eltern und Kindern sowie Großeltern und Enkeln. Wer ein Haus von den Eltern kauft, spart sich die komplette Steuer.
Achtung bei gemischten Schenkungen: Liegt der Kaufpreis deutlich unter dem Verkehrswert, wertet das Finanzamt den Vorgang teilweise als Schenkung. Dann kann Schenkungsteuer anfallen, für Kinder allerdings erst über dem Freibetrag von 400.000 Euro. Bei Erbschaften fällt ohnehin keine Grunderwerbsteuer an, hier greift die Erbschaftsteuer mit eigenen Freibeträgen.
Die überraschende Einsicht dieses Artikels: Für Kapitalanleger ist die Grunderwerbsteuer kein verbranntes Geld. Sie gehört zu den Anschaffungskosten und erhöht damit deine Abschreibungsbasis. Bei einer vermieteten Immobilie schreibst du sie über die Gebäude-AfA ab, mit 2 Prozent pro Jahr bei Bestandsimmobilien und 3 Prozent bei Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt wurden.
Ein Beispiel: 30.000 Euro Grunderwerbsteuer und ein Gebäudeanteil von 80 Prozent ergeben 24.000 Euro zusätzliche Abschreibungsbasis. Bei 2 Prozent AfA sind das 480 Euro Abschreibung pro Jahr über 50 Jahre, die deine Steuerlast auf die Mieteinnahmen senken. Wie das Zusammenspiel aus Abschreibung und Steuerlast funktioniert, erklären wir ausführlich im Artikel Immobilienrendite mit Steuern optimieren: AfA 2026 richtig nutzen.
Zusätzlich mindern die höheren Anschaffungskosten einen späteren Verkaufsgewinn. Wer die Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist wieder verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer, und die Grunderwerbsteuer senkt diesen Gewinn direkt mit.
Im Sommer 2026 hat der Gesetzgeber die Besteuerung von Share Deals neu geregelt. Dabei geht es um den Kauf von Anteilen an Gesellschaften, die Grundstücke halten, ein Thema für Projektentwickler und institutionelle Investoren. Für dich als privater Käufer einer Wohnung ändert sich dadurch nichts.
Spannender ist die politische Debatte: Verbände und Ökonomen fordern, Ersterwerber bis zu einer Wertgrenze von der Grunderwerbsteuer zu befreien oder den Satz deutlich zu senken, um den Wohnungskauf zu erleichtern. Beschlossen ist davon bis September 2026 nichts. Wer kaufen will, sollte also nicht auf eine Reform warten, sondern mit dem heutigen Satz seines Bundeslands rechnen.
Ob sich ein Kauf lohnt, hängt auch davon ab, wie viel vom Kaufpreis als Nebenkosten wegfällt. Rechne dein Vorhaben deshalb immer inklusive Grunderwerbsteuer durch, bevor du ein Angebot machst. Die Abläufe rund um den Kauf zeigen wir dir in unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung für deine erste Eigentumswohnung.
Deine Rendite inklusive Grunderwerbsteuer berechnen: 30 Sekunden, kein Login, keine Kosten.
🏠 Zum Immobilien-Rendite-RechnerOder lies, wie du mit AfA und Steuervorteilen deine Nettorendite steigerst
Keine Anlageberatung. Alle Berechnungen dienen der ersten Orientierung. Dieses Angebot stellt keine Anlageberatung dar und ersetzt keine professionelle Beratung durch Steuerberater, Anlageberater oder Rechtsanwalt. Keine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit.