Du hast ein günstiges Altbau-Objekt gefunden, das aber renoviert werden muss? Dann gilt: Erst die Sanierungskosten rechnen, dann kaufen. Denn die Baukosten steigen weiter - im Mai 2026 lagen die Preise für Wohngebäude 5,0% über dem Vorjahr. Wer zu optimistisch kalkuliert, sitzt am Ende auf einem Rendite-Grab.
In diesem Artikel bekommst du realistische Zahlen für alle wichtigen Gewerke, eine Beispielrechnung für eine 80-Quadratmeter-Wohnung und die entscheidenden Fragen, die du vor dem Kauf klären musst.
Die Spannweite ist groß, weil der Zustand des Altbaus alles bestimmt. Grob gilt:
Faustregel: Plane für eine Kernsanierung 800 Euro pro Quadratmeter ein und einen Sicherheitspuffer von 15-20%. Unvorhergesehene Schäden wie defekte Rohre oder veraltete Elektrik kommen garantiert.
| Maßnahme | Kosten 2026 | Einheit |
|---|---|---|
| Dachdämmung | 70-250 Euro | pro m² |
| Fassadendämmung (WDVS) | 160-350 Euro | pro m² |
| Kellerdeckendämmung | 40-100 Euro | pro m² |
| Neue Fenster | ab 500 Euro | pro Stück |
| Heizungstausch (Wärmepumpe/Gas) | 15.000-30.000 Euro | pro Anlage |
| Bad-Sanierung | 8.000-20.000 Euro | pro Bad |
| Elektrik komplett erneuern | 80-150 Euro | pro m² |
| Bauantrag und Genehmigung | 0,5-1% der Baukosten | - |
Die Preise sind 2026 spürbar höher als noch vor drei Jahren: Für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden wurden im Februar 2026 plus 4,1% gegenüber dem Vorjahr gemessen. Materialkosten und Handwerkerlöhne bleiben der Kostentreiber.
Nehmen wir eine typische 80-Quadratmeter-Altbauwohnung aus den 1960ern, die eine Kernsanierung braucht:
| Gewerk | Kosten |
|---|---|
| Elektrik und Sanitär | 14.000 Euro |
| Neue Heizung | 18.000 Euro |
| Fenster (6 Stück) | 6.000 Euro |
| Bad | 12.000 Euro |
| Bodenbeläge und Malerarbeiten | 8.000 Euro |
| Küche (ohne Geräte) | 6.000 Euro |
| Summe | 64.000 Euro (800 Euro/m²) |
| Mit 15% Sicherheitspuffer | 73.600 Euro |
Bei einer Kaltmiete von 11 Euro pro Quadratmeter (840 Euro monatlich) bedeutet das: Die Sanierungskosten entsprechen mehr als sieben Jahreskaltmieten. Erst wenn der Kaufpreis diese Belastung verkraftet, rechnet sich das Objekt. Genau hier scheitern die meisten Kaufkalkulationen.
Nicht jede Sanierung muss auf einmal passieren. Die richtige Reihenfolge spart Geld und vermeidet doppelte Arbeit:
Ein Tipp nebenbei: Die Handwerkerkosten für Arbeitsleistung (nicht Material) kannst du als privater Eigentümer zu 20% von der Steuer absetzen, bis maximal 1.200 Euro pro Jahr. Bei vermieteten Immobilien gelten die vollen Abschreibungsregeln, die wir im Artikel Steuern sparen mit der AfA erklären.
Viele Verkäufer haben den Sanierungsstau ihrer Immobilie im Preis noch nicht abgebildet. Wenn du vor dem Kauf sauber kalkulierst, kannst du den Sanierungsaufwand vom Angebotspreis abziehen - und bekommst oft 10 bis 20 Prozent Rabatt. Wer dagegen unvorbereitet in die Verhandlung geht, zahlt den vollen Preis und die Sanierung obendrauf.
Wichtig ist dabei: Die Sanierung ist nicht nur Kostenfaktor, sondern auch Renditetreiber. Eine modernisierte Wohnung erzielt höhere Mieten und verursacht niedrigere Nebenkosten. Wie sich das auf deine Rendite auswirkt, zeigt dir unser Leitfaden Haus-Rendite berechnen.
Ein Teil der Sanierungskosten lässt sich über Förderprogramme abfedern. Die KfW fördert 2026 energetische Sanierungen mit Krediten bis 150.000 Euro pro Wohneinheit inklusive Tilgungszuschuss, und für den Heizungstausch gibt es direkte Zuschüsse bis zu 70% der Kosten. Die Details zu allen Programmen findest du in unserem Überblick zur KfW-Förderung 2026.
Wichtig: Die Förderung muss vor dem Vertragsabschluss beantragt werden, sonst verfällt der Anspruch. Plane die Anträge also ein, bevor du den Handwerker beauftragst - gerade bei der Heizungsförderung entscheidet der Zeitpunkt über Tausende Euro Zuschuss.
Und denk an die Steuer: Bei vermieteten Immobilien kannst du Sanierungskosten über die Abschreibung und Sonderabschreibungen geltend machen. Wie das funktioniert, erklären wir im Artikel Steuern sparen mit der AfA.
Eine Sanierung lohnt sich, wenn der Gesamtpreis aus Kauf und Modernisierung eine vernünftige Rendite hergibt. Rechne beide Positionen sauber zusammen, bevor du unterschreibst.
Deine Rendite mit Sanierungskosten berechnen: 30 Sekunden, kein Login, keine Kosten.
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Keine Anlageberatung. Alle Berechnungen dienen der ersten Orientierung. Dieses Angebot stellt keine Anlageberatung dar und ersetzt keine professionelle Beratung durch Steuerberater, Anlageberater oder Rechtsanwalt. Keine Gewahr für Richtigkeit und Vollstandigkeit.