Die Standardfrage, die mir immer wieder gestellt wird: "Kann ich mit einem Einfamilienhaus eine bessere Rendite erzielen als mit einer Wohnung?" Die kurze Antwort: Nein, in den meisten Fallen nicht. Aber die lange Antwort ist spannender.
Vor zwei Wochen hat mir ein Bekannter ein Mehrfamilienhaus in Augsburg gezeigt: 6 Parteien, Baujahr 1988, Kaufpreis 890.000 Euro, Gesamtmieteinnahmen 5.400 Euro im Monat. Klingt erstmal nach einer Hausnummer. Aber nachdem ich die Zahlen durch den Rendite-Rechner gejagt hatte, war klar: Die Nettorendite liegt bei mageren 2,1 Prozent. Schuld waren hohe Instandhaltungsrucklagen, nicht umlagefahige Kosten und eine Finanzierung, die bei den aktuellen Zinsen den Cashflow frisst.
In diesem Artikel zeige ich dir, wie du die Rendite für Ein- und Mehrfamilienhauser richtig berechnest - inklusive aller Kostenpositionen, die bei einem Haus anders sind als bei einer Wohnung. Außerdem: Ein Vergleich mit konkreten Zahlen, ob sich ein Haus als Kapitalanlage wirklich lohnt.
Die Basis ist dieselbe wie bei jeder anderen Immobilie. Die allgemeine Mietrendite-Formel kennst du vielleicht schon:
Einfamilienhaus Beispiel:
Kaufpreis: 350.000 Euro
Kaltmiete: 1.100 Euro / Monat
Bruttorendite: 13.200 / 350.000 x 100 = 3,77 %
Mehrfamilienhaus Beispiel (6 Parteien):
Kaufpreis: 890.000 Euro
Kaltmiete gesamt: 5.400 Euro / Monat
Bruttorendite: 64.800 / 890.000 x 100 = 7,28 %
Auf den ersten Blick sieht das MFH deutlich besser aus. 7,28 Prozent Bruttorendite - das ist ein Wert, von dem Wohnungskaufer in Munchen nur traumen konnen. Aber die Bruttorendite allein sagt gar nichts. Erst die Nettorendite zeigt, wo es weh tut.
Bei Mehrfamilienhausern kommen Kostenpositionen dazu, die es bei Eigentumswohnungen nicht oder nur abgeschwacht gibt:
Bei Wohnungen in einer WEG zahlst du in die Instandhaltungsrucklage ein. Bei einem Haus (egal ob EFH oder MFH) legst du selbst zuruck. Der Bund der Steuerzahler empfiehlt 1 Euro pro Quadratmeter und Monat für Wohnungen - bei Hausern solltest du eher mit 1,50 bis 2 Euro rechnen, weil Dach, Heizung und Fassade dich allein treffen.
MFH Beispiel (360 m2 Wohnflache, 6 Parteien):
1,50 Euro/m2 x 360 m2 x 12 Monate = 6.480 Euro pro Jahr
Das ist fast exakt 10 Prozent der Jahreskaltmiete - viele setzen hier eher 5 Prozent an und wundern sich dann über die Nachzahlung.
Bei einem Einfamilienhaus verwaltest du einen Mieter. Wenig Aufwand. Bei sechs Parteien kippt das schnell. Entweder du machst es selbst und investierst pro Monat 5 bis 10 Stunden, oder du gibst es an einen Verwalter. Das kostet 20 bis 30 Euro pro Einheit und Monat. Rechne mit 25 Euro x 6 = 150 Euro monatlich.
Logisch: Bei einem Mieter in einem EFH hast du bei Auszug 100 Prozent Leerstand. Bei sechs Parteien fallen bei einem Auszug 16,7 Prozent weg. Dafur kannst du kurzfristiger neu vermieten. In der Praxis setze ich pauschal 6 Prozent der Jahresmiete an - unabhängig von der Anzahl der Einheiten.
Bei Hausern gibt es Positionen, die du als Vermieter nicht auf die Mieter umlegen kannst: Grundsteuer (bei Altbauten teils hoch), Versicherungen, Müllgebühren (anteilig), Hausmeisterdienst für Gemeinschaftsflachen. Bei einem MFH sind das schnell 2.000 bis 4.000 Euro pro Jahr.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 890.000 Euro |
| Kaufnebenkosten (12,5 %, BY) | 111.250 Euro |
| Gesamtinvestition | 1.001.250 Euro |
| Jahreskaltmiete (5.400 x 12) | 64.800 Euro |
| Instandhaltung (1,50 Euro/m2 x 360 x 12) | - 6.480 Euro |
| Verwaltung (25 Euro x 6 x 12) | - 1.800 Euro |
| Leerstandsrisiko (6 %) | - 3.888 Euro |
| Nicht umlagefahige Kosten | - 3.500 Euro |
| Netto-Mieteinnahmen | 49.132 Euro |
| Nettomietrendite | 4,91 % |
4,91 Prozent Nettorendite - das ist tatsachlich kein schlechter Wert. Deutlich besser als die 2,34 Prozent, die bei der typischen Munchner Wohnung rauskommen. Aber: Die Rechnung oben hat die Finanzierung noch nicht berucksichtigt.
Wenn du das MFH finanzierst, sieht die Welt anders aus. Angenommen 20 Prozent Eigenkapital (200.250 Euro), Rest finanziert:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis + NK | 1.001.250 Euro |
| Eigenkapital (20 %) | 200.250 Euro |
| Darlehenssumme | 801.000 Euro |
| Monatsrate (4,2 % Zins, 2 % Tilgung) | 4.137 Euro |
| Monatliche Netto-Miete (49.132 / 12) | 4.094 Euro |
| Monatlicher Cashflow | - 43 Euro |
Fast break-even, aber leicht negativ. Das ist bei 6 Parteien und einem Kaufpreis von 890.000 Euro eigentlich okay. Die AfA, steuerliche Abschreibung und Wertsteigerung machen den Unterschied. Mit einem besseren Zins oder mehr Eigenkapital wird der Cashflow positiv.
Meine Meinung: Ein Mehrfamilienhaus mit 5 Prozent Nettorendite vor Finanzierung ist solide. Wer hier negativen Cashflow vermeiden will, muss entweder den Kaufpreis drücken, mehr Eigenkapital einbringen oder auf niedrigere Zinsen hoffen. Unser Rendite-Rechner hilft dir, diese Rechnung für dein konkretes Objekt durchzuspielen.
Haus Rendite berechnen - kostenlos, ohne Anmeldung
🏠 Zum Rendite-RechnerIch habe schon viele Objekte durchgerechnet und hier ist mein Fazit:
Einfamilienhaus als Kapitalanlage: Meist eine schlechte Idee. Du hast einen Mieter, hohes Leerstandsrisiko, und die Rendite liegt selten über 3 Prozent netto. EFH sind für Eigennutzer gedacht, nicht für Kapitalanleger. Wer heute ein EFH kauft und vermietet, spekuliert fast immer auf Wertsteigerung.
Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage: Kann sich lohnen, wenn der Kaufpreis stimmt. Die hoheren Mieteinnahmen verteilen das Risiko auf mehrere Schultern. Die Kosten pro Einheit sind niedriger als bei einzelnen Wohnungen. Aber: Der Kaufpreis ist hoch, die Finanzierung ein Brocken, und du brauchst Zeit für die Verwaltung.
Wohnung als Kapitalanlage: Der Klassiker aus gutem Grund. Geringere Einstiegshürde, einfachere Verwaltung, bessere Liquidierbarkeit. Dafur ist die Rendite pro Quadratmeter oft niedriger als bei einem gut kalkulierten MFH.
Die Realitat: Ich sehe in letzter Zeit viele Angebote für Mehrfamilienhauser, die komplett überteuert sind. Verkäufer denken: "MFH = Renditeobjekt = hoher Preis." Aber die Rendite stimmt oft nicht. Wer ein Haus als Kapitalanlage kauft, muss rechnen konnen - und zwar richtig.
Hier die Fallen, die dir bei einem Haus garantiert begegnen:
Bei einer Wohnung zahlst du anteilig für die Zentralheizung. Bei einem Haus zahlst du die neue Heizung allein. Eine Gastherme halt 15 bis 20 Jahre, eine Warmepumpe 15 bis 25 Jahre. Rechne: Neue Heizung = 15.000 bis 40.000 Euro. Plane das bei der Instandhaltungsrucklage ein.
Dachsanierung: 15.000 bis 40.000 Euro je nach Größe. Alle 30 bis 50 Jahre fällig. Auch dafür musst du zurücklegen.
Bei einem Haus mit Garten bist du für die Pflege verantwortlich, wenn du sie nicht auf den Mieter umlegen kannst. Bei MFH mit Gemeinschaftsflachen kommt ein Gartenbaudienst dazu. Rechne 500 bis 2.000 Euro jährlich.
Was ich oben gemacht habe, kannst du mit unserem Rechner in zwei Minuten nachvollziehen. Der Vorteil: Du siehst sofort, wie sich Anderungen auswirken.
Praxistipp für Haus-Kaufer: Spiel im Rechner drei Szenarien durch.
Wenn das Haus auch im schlimmsten Fall noch eine Nettorendite von mindestens 2 Prozent abwirft, ist es einen genaueren Blick wert. Darunter wird es eng. Weitere Praxisbeispiele und durchgerechnete Szenarien findest du im Artikel Rendite berechnen - Praxisbeispiele mit dem Rechner.
Ein Haus kann eine gute Kapitalanlage sein, aber nur wenn du richtig rechnest. Die Bruttorendite ist beim Haus oft verfuhrend hoch, die Nettorendite nach allen Kosten ernuchternd. Wer den Kaufpreis, die Finanzierung und die laufenden Kosten nicht durchkalkuliert, kauft sich schnell ein teures Hobby statt einer Rendite.
Meine Faustregel: Ein Mehrfamilienhaus sollte vor Finanzierung mindestens 5 Prozent Nettorendite bringen. Darunter lohnt der Aufwand nicht. Ein Einfamilienhaus kaufst du als Kapitalanlage nur, wenn du auf Wertsteigerung setzt - aber dann sei dir bewusst, dass das Spekulation ist, keine Kalkulation.
Nimm dein Wunschobjekt und wirf die Zahlen in den kostenlosen Rendite-Rechner. Funf Minuten spater weisst du, ob sich das Haus lohnt - oder ob du besser bei einer Wohnung bleibst.
Haus Rendite berechnen - der interaktive Rendite-Rechner
🏠 Rendite-Rechner startenHinweis: Dieser Artikel dient der Information und ersetzt keine professionelle Anlageberatung.
Keine Anlageberatung. Alle Berechnungen dienen der ersten Orientierung. Dieses Angebot stellt keine Anlageberatung dar und ersetzt keine professionelle Beratung durch Steuerberater, Anlageberater oder Rechtsanwalt. Keine Gewahr für Richtigkeit und Vollstandigkeit.