Sag mir, was du kaufen willst, und ich sag dir, ob es eine gute Rendite bringt. So lauft das, wenn Leute mich fragen. Aber ehrlich: Die Antwort bekommst du viel schneller, wenn du es selbst in die Hand nimmst. Ein guter Rendite-Rechner macht dir in 30 Sekunden klar, ob sich eine Immobilie lohnt oder ob das Expose schon beim zweiten Blick auseinanderfallt.
In diesem Artikel zeige ich dir, wie du die Rendite bei Immobilien Schritt fur Schritt berechnest und vor allem: wie du den kostenlosen Rendite-Rechner auf immobilien-rechner.app richtig bedienst. Kein BlaBla, nur Praxis.
Bevor du in den Rechner steigst, solltest du verstehen, was da eigentlich rauskommt. Drei Kennzahlen sind entscheidend, wenn du die Rendite einer Immobilie berechnen willst:
Der schnellste Indikator. Einfach die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis teilen und mal 100 nehmen. Sagt dir: "Wie viel Prozent bekomme ich auf mein Geld, wenn ich keinerlei Kosten habe." Das ist nie realistisch, aber die Bruttorendite ist gut, um zwei Objekte grob zu vergleichen.
Die Wahrheit. Hier ziehst du alle Kosten ab: Instandhaltung, Verwaltung, Leerstandsrisiko, nicht umlagefahiges Hausgeld und die Kaufnebenkosten. Die Nettorendite sagt dir, was wirklich ubrig bleibt. Die meisten Anleger liegen mit ihrer gefuhlten Rendite 1 bis 3 Prozentpunkte uber der Nettorendite. Dieser Artikel zur Mietrendite berechnen zeigt dir die Formel mit allen Details.
Sagt dir, in wie vielen Jahren die Mieteinnahmen den Kaufpreis gedeckt haben. Ein Faktor unter 20 ist super, uber 30 wird es kritisch. In Munchen sind Faktoren von 35 bis 40 normal - aber dann kaufst du nicht die Rendite, sondern die Hoffnung auf Wertsteigerung.
Unser Immobilien Rendite Rechner ist bewusst einfach gehalten. Du fullst vier Bereiche aus, und der Rechner spuckt dir in Echtzeit die Kennzahlen aus. Keine Anmeldung, keine versteckten Formeln, kein Gimmick. So gehst du vor:
Kaufpreis ist klar. Die Nebenkosten sind der haufigste Fehler. Der Rechner rechnet automatisch die typischen Kosten fur dein Bundesland (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch). Bei Maklerkosten kannst du 0 setzen, wenn du provisionsfrei kaufst. Wer die Nebenkosten ignoriert, verzerrt seine Rendite um 1 bis 2 Prozentpunkte nach oben. Pass auf.
Kaltmiete pro Monat. Nicht warm, nicht inklusive Nebenkosten. Nimm die realistische Miete, nicht die im Expose versprochene "optimale" Miete. Bei Neuvermietung: 5 bis 10 Prozent Abschlag einplanen.
Hier wird es spannend. Gib dein Eigenkapital, den Zinssatz und die Tilgung ein. Der Rechner sagt dir sofort, ob dein Cashflow positiv oder negativ ist. Aktuell (Juli 2026) liegen die Zinsen fur Immobilienkredite bei etwa 4 bis 5 Prozent. Wer nur 20 Prozent Eigenkapital einbringt, hat bei den meisten Objekten einen negativen Cashflow. Das ist nicht schlimm, wenn du die Steuervorteile (AfA) und Wertsteigerung einrechnest, aber du musst es wissen.
Der Rechner zeigt dir vier Werte auf einen Blick:
Rendite bei Immobilien berechnen - kostenlos, ohne Anmeldung
🔢 Zum Rendite-RechnerDamit du siehst, wie der Rechner in der Praxis aussieht, nehme ich ein konkretes Beispiel. Eine 2-Zimmer-Wohnung in einer deutschen Grossstadt (nicht Munchen, sondern eine Stadt mit bezahlbaren Preisen):
| Eingabe | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 180.000 Euro |
| Kaufnebenkosten (pauschal) | 21.600 Euro (12 %) |
| Kaltmiete pro Monat | 780 Euro |
| Eigenkapital | 50.000 Euro |
| Darlehen | 151.600 Euro |
| Zinssatz | 4,2 % |
| Tilgung | 2,0 % |
So sehen die Ergebnisse aus dem Rendite-Rechner aus:
| Ergebnis | Wert |
|---|---|
| Bruttomietrendite | 5,20 % |
| Jahresnettomiete (nach Kosten) | ca. 7.100 Euro |
| Nettomietrendite | 3,52 % |
| Kaufpreisfaktor | 19,2 |
| Monatliche Rate (Zins + Tilgung) | 783 Euro |
| Monatliche Nettomiete | 592 Euro |
| Cashflow pro Monat | -191 Euro |
Was sagt uns das? Die Bruttorendite von 5,20 Prozent ist ordentlich. Die Nettorendite von 3,52 Prozent ist solide fur eine Kapitalanlage. Der Kaufpreisfaktor von 19,2 ist gut - unter 20. Aber der Cashflow ist negativ, weil die monatliche Rate (783 Euro) uber der Nettomiete (592 Euro) liegt. Das ist bei den aktuellen Zinsen typisch. Der Investor muss also entweder mehr Eigenkapital einbringen, einen niedrigeren Zins bekommen oder auf die Wertsteigerung und Steuervorteile setzen.
Was ich spannend finde: Viele checken genau diesen Punkt nicht. Sie sehen die 5,20 Prozent Bruttorendite und denken: "Guter Deal." Aber dann fehlen ihnen am Monatsende 191 Euro. Der Rendite-Rechner zeigt dir diesen Effekt sofort. Du kannst mit dem Kaufpreis, dem Eigenkapital oder dem Zins spielen und siehst live, wie sich der Cashflow andert. Genau dafur ist das Tool gemacht.
Ich hab in den letzten Monaten mit vielen Leuten gesprochen, die den Rechner genutzt haben. Die haufigsten Fehler, die ich sehe:
Das Expose sagt 900 Euro kalt. Der Vormieter hat aber nur 820 Euro gezahlt. Oder die Wohnung braucht drei Monate bis zur Neuvermietung. Trage die realistische Miete ein, nicht die Wunschmiete. Ein guter Rendite-Rechner hilft dir nicht, wenn du schon bei der Eingabe schummelst.
Viele denken: "Die Wohnung ist neu saniert, da passiert lange nichts." Falsch. Jede Immobilie altert. Mindestens 1 Euro pro Quadratmeter und Monat solltest du fur Instandhaltung einplanen. Bei 70 m sind das 840 Euro pro Jahr. Nicht wenig, aber realitisch.
Das ist der Klassiker. Eine Immobilie mit 7 Prozent Bruttorendite in einer ostdeutschen Kleinstadt klingt verlockend. Aber nach Abzug von Leerstand (der dort oft hoch ist), Instandhaltung und Verwaltung bleiben vielleicht nur 3 Prozent ubrig. Die Nettorendite ist der einzig relevante Wert.
12 bis 15 Prozent Kaufnebenkosten - das Geld zahlst du direkt aus deinem Portemonnaie, und es kommt nie wieder zuruck. Viele Rechner zeigen die Rendite nur auf den Kaufpreis. Unser Rechner rechnet die Nebenkosten automatisch mit ein. Weitere Details dazu findest du im Artikel zur Haus Rendite berechnen.
Ein Wort zu den aktuellen Marktbedingungen, denn die haben sich seit 2022 grundlegend geandert. Die Zinsen sind hoch (4 bis 5 Prozent), die Kaufpreise in den Ballungszentren stagnieren oder fallen leicht, wahrend die Mieten weiter steigen. Was bedeutet das fur den Rendite-Rechner?
Was ich 2026 rate: Rechne konservativ. Nimm hohere Zinsen (4,5 Prozent), niedrigere Mieten (5 Prozent unter Marktniveau) und realistische Instandhaltungskosten. Wenn der Rechner dann noch eine positive oder nur leicht negative Rendite ausspuckt, ist das Objekt einen genaueren Blick wert. Alles andere ist Spekulation.
Der Rendite-Rechner hilft dir nicht nur beim Bewerten, sondern auch beim Optimieren. Drei Stellschrauben kannst du fast immer drehen:
1. Kaufpreis senken: Klingt banal, aber die meisten Kaufer verhandeln nicht hart genug. Gerade 2026, wo die Nachfrage sinkt, haben Kaufer mehr Macht. 10 Prozent unter Angebotspreis sind heute oft realistisch. Das verbessert deine Rendite sofort um 0,5 bis 1 Prozentpunkt.
2. Eigenkapital erhohen: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto niedriger der Kredit, desto besser der Cashflow. Der Rechner zeigt dir, bei welcher Eigenkapitalquote der Cashflow positiv wird. Bei vielen Objekten reichen 10 Prozentpunkte mehr Eigenkapital, um von minus auf plus zu kommen.
3. Miete optimieren: Nicht durch Wucher, sondern durch Modernisierung. Ein neuer Boden, ein renoviertes Bad oder eine bessere Kuche konnen die Miete um 1 bis 2 Euro pro Quadratmeter steigern. Gib die Modernisierungskosten im Rechner ein und schau, ob sich die Investition lohnt.
Jetzt deine Rendite optimieren - der interaktive Rendite-Rechner
🏠 Rendite-Rechner startenGanz ehrlich: Die manuelle Berechnung mit Papier, Taschenrechner und Formeln ist veraltet. Du machst Fehler, vergisst Positionen, und der Uberblick geht verloren. Ein guter Rendite-Rechner nimmt dir die ganze Arbeit ab und zeigt dir in Echtzeit, ob sich eine Immobilie lohnt.
Ein weiterer Praxisartikel, der dir helfen wird: Rendite mit Immobilien berechnen - 3 Praxisbeispiele. Da zeige ich dir eine Munchner Wohnung, ein MFH in Leipzig und ein EFH im Speckgurtel - jeweils komplett durchgerechnet mit dem Rechner.
Also: Nimm dein nachstes Expose, ruf den Rendite-Rechner auf, und gib die Zahlen ein. Funf Minuten spater weisst du, ob der Makler dir eine Perle oder einen Ladenhuter andrehen will. Und falls du unsicher bist: Schick mir die Ergebnisse, und ich sag dir meine Meinung.
Rendite bei Immobilien berechnen - der kostenlose Rendite-Rechner
🔢 Rendite-Rechner ausprobierenHinweis: Dieser Artikel dient der Information und ersetzt keine professionelle Anlageberatung.
Keine Anlageberatung. Alle Berechnungen dienen der ersten Orientierung. Dieses Angebot stellt keine Anlageberatung dar und ersetzt keine professionelle Beratung durch Steuerberater, Anlageberater oder Rechtsanwalt. Keine Gewahr fur Richtigkeit und Vollstandigkeit.