Theorie ist gut. Praxis ist besser. Ich hab in den letzten Jahren unzählige Exposés durchgerechnet und dabei ein Muster gesehen: Die meisten Anleger scheitern nicht am Verständnis der Formeln, sondern an der realistischen Einschätzung aller Kosten. Deshalb zeig ich dir heute drei konkrete Fallbeispiele aus dem echten Leben, Type für Type durch den Renditerechner gejagt. Du wirst sehen: Die gleiche Rechnung liefert je nach Stadt und Objekt komplett unterschiedliche Ergebnisse.
Eine 1-Zi-Wohnung in München zur Kapitalanlage klingt erstmal solide. München wächst, die Mieten steigen, der Leerstand ist quasi null. Aber was sagt die nackte Zahl? Ich nehme ein realistisches Exposé aus Münchner Bestlage (Schwabing-West): 32 m, Erdgeschoss, Baujahr 1975, Kaufpreis 245.000 Euro, aktuell kalt vermietet für 650 Euro.
| Kennzahl | Wert | Bemerkung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 245.000 | Typisch für München, untere Preisklasse |
| Kaufnebenkosten (ca. 12 %) | 29.400 | Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar 2 %, Makler 5,95 % |
| Gesamtinvestition | 274.400 | Inkl. Nebenkosten |
| Jahreskaltmiete | 7.800 | 650 12 |
| Bruttomietrendite | 3,18 % | Auf Kaufpreis (7.800 / 245.000) |
| Nicht umlagefähige Kosten/Jahr | ca. 1.800 | Instandhaltung 800 , Verwaltung 400 , Hausgeld-Anteil 600 |
| Nettomietrendite | 2,19 % | Auf Gesamtinvestition ((7.800 - 1.800) / 274.400) |
| Kaufpreisfaktor | 31,4 | 245.000 / 7.800 |
| Cashflow bei 60 % FK, 4,2 % Zins | -392 /Monat | Negativ bei Teilfinanzierung |
Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. Eine Bruttorendite von 3,18 Prozent klingt in München fast normal, aber die Nettorendite von 2,19 Prozent ist kritisch. Selbst wer nur 60 Prozent fremdfinanziert (also rund 150.000 Euro), hat bei 4,2 Prozent Zins einen monatlichen Kapitaldienst von etwa 660 Euro plus Tilgung. Wenn die Kaltmiete bei 650 Euro liegt, ist der Cashflow schon vor Tilgung negativ. Die einzige Rechtfertigung für diesen Kauf wäre eine massive Wertsteigerung in den nächsten Jahren. Ob das kommt, ist reine Spekulation.
Meine Meinung: Eine 1-Zi-Wohnung in München lohnt sich heute nur noch als reine Eigenkapitalanlage (kein Kredit) oder wenn du auf Wertsteigerung setzt und den negativen Cashflow steuerlich gegenrechnen kannst. Für einen renditeorientierten Einstieg ist München derzeit einfach zu teuer. Genau solche Vergleiche kannst du mit meinem Renditerechner in zwei Minuten selbst durchspielen und siehst sofort, ob sich ein Objekt trägt.
Leipzig gilt seit Jahren als Renditehochburg. Eine Stadt im Aufschwung, günstige Kaufpreise, steigende Mieten. Klingt nach dem perfekten Renditeobjekt. Schauen wir uns ein konkretes MFH an: 6 Parteien, Baujahr 1938 (saniert 2015), Gesamtwohnfläche 420 m, Kaufpreis 680.000 Euro, Kaltmieteinnahmen aktuell 4.600 Euro pro Monat.
| Kennzahl | Wert | Bemerkung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 680.000 | 161 pro m, günstig für Leipzig-Mitte |
| Kaufnebenkosten (ca. 9 %) | 61.200 | Sachsen 3,5 % GrESt, Notar, Makler |
| Gesamtinvestition | 741.200 | Inkl. Nebenkosten |
| Jahreskaltmiete | 55.200 | 4.600 12 |
| Bruttomietrendite | 8,12 % | Auf Kaufpreis (55.200 / 680.000) |
| Nicht umlagefähige Kosten/Jahr | ca. 16.000 | Instandhaltung 6.000 , Verwaltung 4.000 , Hausgeld-Anteil 6.000 |
| Nettomietrendite | 5,29 % | Auf Gesamtinvestition ((55.200 - 16.000) / 741.200) |
| Kaufpreisfaktor | 12,3 | 680.000 / 55.200 |
| Cashflow bei 70 % FK, 4,0 % Zins | +768 /Monat | Positiv bei konservativer Finanzierung |
Das sieht ganz anders aus als München. 8,12 Prozent Bruttorendite, 5,29 Prozent Nettorendite nach allen Kosten, ein Kaufpreisfaktor von 12,3 (das bedeutet knapp 12 Jahre bis zur Refinanzierung aus Mieten). Und der Cashflow ist positiv, selbst bei 70 Prozent Fremdfinanzierung. Das sind die Kennzahlen, die ich mir von einer Kapitalanlage wünsche.
Aber es gibt einen Haken: Die Mietpreise in Leipzig steigen zwar, aber nicht so dynamisch wie in München. Und der Sanierungsstau bei Altbauten ist oft nicht auf den ersten Blick erkennbar. Vor dem Kauf solltest du unbedingt einen Energieausweis prüfen lassen und die Rücklagen für die nächsten 10 Jahre realistisch kalkulieren. Wer das unterschätzt, kann die Nettorendite schnell um 1-2 Prozentpunkte drücken. Mehr dazu in meinem Artikel zur Mietrendite berechnen, wo ich die Formeln Schritt für Schritt erkläre.
Trotzdem: Ein MFH in Leipzig mit realistischen Zahlen und positivem Cashflow ist 2026 eine der besten Optionen für Einsteiger. Der Markt ist liquide, die Mietpreise haben noch Luft nach oben, und die Stadt zieht weiterhin junge Menschen an. Mein Renditerechner bestätigt das auf den ersten Klick: Leipzig gehört definitiv zu den Städten, wo du mit Immobilien noch echte Rendite machst.
Jetzt wird es spannend. Ein Einfamilienhaus zur Kapitalanlage - lohnt sich das überhaupt? Oder ist das reine Lifestyle-Entscheidung? Ich nehme ein Objekt aus dem Speckgürtel einer deutschen Großstadt (ca. 30 km außerhalb). EFH, Baujahr 1990, 140 m Wohnfläche, 800 m Grundstück, Kaufpreis 520.000 Euro. Vermietet als Ganzes für 1.600 Euro Kaltmiete.
| Kennzahl | Wert | Bemerkung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 520.000 | 3.714 pro m, typisch Speckgürtel |
| Kaufnebenkosten (ca. 12 %) | 62.400 | Bayern 3,5 % GrESt, Notar, Makler |
| Gesamtinvestition | 582.400 | Inkl. Nebenkosten |
| Jahreskaltmiete | 19.200 | 1.600 12 |
| Bruttomietrendite | 3,69 % | Auf Kaufpreis (19.200 / 520.000) |
| Nicht umlagefähige Kosten/Jahr | ca. 7.200 | Instandhaltung (sehr hoch bei EFH!), Verwaltung, Versicherung |
| Nettomietrendite | 2,06 % | Auf Gesamtinvestition ((19.200 - 7.200) / 582.400) |
| Kaufpreisfaktor | 27,1 | 520.000 / 19.200 |
| Cashflow bei 60 % FK, 4,2 % Zins | -510 /Monat | Deutlich negativ |
EFHs sind meist keine guten Renditeobjekte. Warum? Weil der Kaufpreis pro Quadratmeter fast so hoch ist wie in der Stadt, aber die Mietpreise pro Quadratmeter niedriger sind. Ein Mieter zahlt für ein ganzes Haus selten mehr als 12-14 Euro pro m - das wären hier maximal 1.960 Euro kalt, aber realistisch sind 1.600-1.800 Euro. Gleichzeitig sind die Instandhaltungskosten bei einem EFH extrem: Dach, Heizung, Fenster, Garten - alles muss der Vermieter zahlen oder über die Nebenkosten umlegen (was oft schwierig ist).
Die Nettorendite von 2,06 Prozent ist für eine Kapitalanlage zu niedrig. Selbst wenn du das Haus ohne Kredit kaufst, bekommst du kaum mehr als 2 Prozent auf dein eingesetztes Kapital - das ist weniger als ein Tagesgeldkonto, aber mit deutlich mehr Risiko und Arbeit. Wenn du finanzieren musst, wird der Cashflow negativ. Das EFH lohnt sich als Kapitalanlage nur dann, wenn du auf Wertsteigerung setzt (was im Speckgürtel bei steigenden Zinsen nicht garantiert ist).
Für Kapitalanleger rate ich von EFHs ab, es sei denn, du bekommst das Haus unter Wert (Zwangsversteigerung, Erbmasse, sanierungsbedürftig). Als Renditeobjekt sind Mehrfamilienhäuser oder kleinere Wohnungen deutlich besser geeignet. Probier selbst verschiedene Szenarien in meinem Immobilien Rendite Rechner durch und vergleiche die Nettorenditen.
Drei Objekte, drei komplett unterschiedliche Ergebnisse. Hier sind meine wichtigsten Erkenntnisse aus der Praxis, bevor du dein nächstes Exposé in den Renditerechner wirfst:
Die Bruttorendite in München sah mit 3,18 Prozent okay aus. Nach Kosten landest du bei 2,19 Prozent. In Leipzig fällt der Sprung von 8,12 auf 5,29 Prozent. Beim EFH von 3,69 auf 2,06 Prozent. Der Unterschied zwischen Brutto und Netto beträgt in allen drei Fällen 1 bis 3 Prozentpunkte. Wer den nicht einrechnet, kauft blind.
In München machen die Nebenkosten 12 Prozent der Investition aus - das Geld ist weg, du siehst es nie wieder. In Leipzig mit 9 Prozent sieht es etwas besser aus. Wer mit einem Online-Renditerechner arbeitet, muss diese Kosten zwingend eintragen. Und ja, der Makler ist in den meisten Fällen leider Pflicht beim Immobilienkauf - außer du findest ein provisionsfreies Objekt.
Leipzig produziert +768 Euro pro Monat bei 70 Prozent Finanzierung. München und das EFH sind negativ. Ein positiver Cashflow gibt dir Sicherheit: falls die Zinsen steigen oder die Miete mal einen Monat ausfällt, bist du nicht sofort im Dispo. Für Anfänger ist das das wichtigste Kriterium, denn negative Cashflows sind emotional belastend und können schnell in die Verschuldung führen.
München ist die Top-Adresse in Deutschland. Trotzdem ist die Rendite schlecht. Leipzig ist aufstrebend und liefert Top-Kennzahlen. Der Speckgürtel ist für Kapitalanleger meist die schlechteste Kombination: hohe Preise, niedrige Mieten. Das zeigt: Eine gute Lage ist kein Garant für eine gute Rendite. Es kommt auf das Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen an - und darauf, dass die Nebenkosten nicht zu hoch sind.
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Rendite berechnenDie drei Fallbeispiele zeigen dir ein Spektrum. München ist für risikobewusste Anleger mit viel Eigenkapital, die auf lange Sicht auf Wertsteigerung setzen. Leipzig ist der klassische Renditekandidat für Einsteiger und Wachstumsorientierte. Das EFH im Speckgürtel ist eher etwas für Selbstnutzer oder Anleger, die ein Objekt günstig bekommen und den Wert durch Sanierung steigern können.
Für deinen ersten Immobilienkauf rate ich zu einem MFH oder einer kleineren Wohnung in einer wachsenden Stadt mit positivem Cashflow. Nimm den Rendite Rechner, gib realistische Zahlen ein, und lass dich nicht von schönen Exposé-Fotos blenden. Die Zahlen lügen nicht - wenn du sie richtig interpretierst.
Und denk dran: Jede Berechnung ist nur so gut wie die Eingabedaten. Übertreib die Mieteinnahmen nicht, unterschätz die Kosten nicht, und plane immer einen Puffer von 10 Prozent für unvorhergesehene Reparaturen ein. Dann steht einer soliden Rendite nichts im Weg.
Aktualisiert: 10. Juli 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
Hinweis: Dieser Artikel dient der Information und ersetzt keine professionelle Beratung.
Keine Anlageberatung. Alle Berechnungen dienen der ersten Orientierung. Dieses Angebot stellt keine Anlageberatung dar und ersetzt keine professionelle Beratung durch Steuerberater, Anlageberater oder Rechtsanwalt. Keine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit.