🏠 Immobilie erben 2026: Erbschaftsteuer, AfA und die echte Rendite

📅 26.10.2026 - 📖 9 Min Lesezeit

Die meisten Leute, mit denen ich über geerbte Immobilien rede, haben eine sehr klare Vorstellung davon, wie reich sie gerade geworden sind. Sie nehmen den Marktwert, ziehen die Schulden ab und freuen sich. Und dann kommt der Steuerbescheid und die Freude bekommt einen Dämpfer.

Dabei ist genau das der Punkt, an dem es interessant wird. Denn der Wert, den das Finanzamt ansetzt, ist bei geerbten Immobilien oft deutlich niedriger als der Marktwert. Das klingt erst mal nach einem Nachteil, weil die AfA dann kleiner ist als bei einem Kauf zum Marktpreis. Es ist aber in Wahrheit ein Vorteil, den viele nicht auf dem Schirm haben, weil er genau umgekehrt wirkt: Der niedrige Steuerwert ist die Basis für die Abschreibung, und wer ihn richtig liest, kann daraus einen echten Renditehebel bauen. Dazu kommt, dass beim Erbe eine ganze Gebührenkategorie wegfällt. Kein Makler, keine Grunderwerbsteuer.

Ich schaue mir hier an, wie die Rechnung wirklich läuft. Mit Zahlen, nicht mit Bauchgefühl.

Was beim Erbfall tatsächlich passiert

Rechtlich geht mit dem Tod des Erblassers das Vermögen automatisch auf die Erben über. Kein Notar, kein Antrag, nichts. Das nennt sich Universalsukzession, und sie tritt mit dem letzten Atemzug ein, nicht mit dem Erbschein. Der Erbschein ist nur der Ausweis, mit dem du dich gegenüber Bank und Grundbuchamt legitimierst. Beim notariellen Testament brauchst du ihn oft gar nicht, dann reicht die beglaubigte Abschrift der Verfügung.

Für die Immobilie heißt das: Du stehst ab dem Erbfall im Grundbuch, aber bis das Grundbuchamt das nachvollzogen hat, können Monate vergehen. In der Zwischenzeit bist du wirtschaftlich schon Eigentümer, zum Beispiel für Mieteinnahmen und Nebenkosten. Das ist praktisch relevant, weil viele Erben bei der ersten Nebenkostenabrechnung nicht wissen, wem sie gehört.

Bei mehreren Erben entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Die ist keine Gesellschaft, sondern ein Zwangsverband, und sie funktioniert nur einstimmig. Jeder Verkauf, jede Vermietung mit langfristigem Vertrag, jede größere Sanierung braucht die Zustimmung aller Miterben. Das ist der Punkt, an dem die meisten Familienstreitigkeiten über Immobilien anfangen, und zwar selten wegen des Geldes, sondern wegen der Entscheidungsblockade.

Der Wert, der wirklich zählt: der Grundbesitzwert

Die Erbschaftsteuer rechnet nicht mit dem Preis, den ein Makler erzielen würde. Sie rechnet mit dem Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz feststellt. Für bebaute Grundstücke läuft das im Bundesmodell über das Ertragswertverfahren, bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen meist der Standard, oder über das Sachwertverfahren, das eher bei Spezialimmobilien greift.

Das Ertragswertverfahren arbeitet mit der nachhaltig erzielbaren Miete, einem Liegenschaftszinssatz aus der Immobilienwertverordnung und einem Bodenrichtwert. Klingt technisch, hat aber einen sehr einfachen Effekt: Bei älteren Immobilien in mittleren Lagen liegt der so ermittelte Wert oft spürbar unter dem, was am Markt gezahlt wird. In Toplagen ist es umgekehrt, da kann der Steuerwert über dem Marktwert liegen.

Wichtig für dich: Seit 2023 gibt es die Öffnungsklausel. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und das Saarland haben eigene Bewertungsmodelle erlassen, die teilweise zu anderen Ergebnissen führen. Wer in München erbt, rechnet also anders als jemand in Hannover. Das ist kein Detail für Steuerberater, sondern entscheidet über fünfstellige Beträge.

Freibeträge: die Zahl, die alles entscheidet

Bevor überhaupt ein Steuersatz greift, wird der Freibetrag abgezogen. Und der ist bei Immobilien der entscheidende Faktor, weil er pro Erbe gilt und nicht pro Nachlass.

Dazu kommen abzugsfähige Nachlassverbindlichkeiten: Schulden des Erblassers, Beerdigungskosten, Kosten der Nachlassregelung. Für die letzteren akzeptiert das Finanzamt pauschal 10.300 Euro, ohne jeden Beleg.

Steuersätze in Steuerklasse I

Der Steuersatz gilt progressiv für den gesamten Betrag, nicht stufenweise wie bei der Einkommensteuer. Das heißt: Wer mit dem steuerpflichtigen Erwerb knapp über 300.000 Euro liegt, zahlt auf alles 11 Prozent, nicht nur auf den Teil darüber. Diese Sprünge sind der Grund, warum sich eine saubere Planung vor dem Erbfall so stark auswirkt.

Zwei Rechenbeispiele, die den Unterschied zeigen

Beispiel 1: Reihenhaus, zwei Kinder

Ein Reihenhaus in einer mittleren Lage, Marktwert 900.000 Euro, festgestellter Grundbesitzwert 620.000 Euro, keine Schulden. Zwei Kinder erben je zur Hälfte.

Jedes Kind erhält einen steuerlichen Erwerb von 310.000 Euro. Freibetrag 400.000 Euro. Steuerpflichtiger Erwerb: null. Erbschaftsteuer: null Euro. Beide Kinder zusammen sparen sich gegenüber einem Kauf zusätzlich rund 31.500 Euro Grunderwerbsteuer bei 3,5 Prozent und die Maklerprovision, die in München bei 3,57 Prozent für den Käufer liegt, also nochmal gut 32.000 Euro. Das ist der Grund, warum Erben in Ballungsräumen finanziell so viel besser dastehen als Käufer, und zwar völlig unabhängig von der Erbschaftsteuer.

Beispiel 2: Einfamilienhaus, Ehefrau und ein Kind

Haus in guter Lage, Grundbesitzwert 1.400.000 Euro. Die Ehefrau erbt die Hälfte, das Kind die andere Hälfte.

Zusammen 50.000 Euro Steuer, die binnen sechs Monaten nach dem Bescheid fällig werden. Und jetzt der Punkt, der oft übersehen wird: Diese 50.000 Euro zahlst du aus deinem privaten Geld, nicht aus der Immobilie. Eine selbstgenutzte Immobilie wirft nichts ab. Wer nicht flüssig ist, muss finanzieren oder verkaufen, und der Verkauf ist meist die schlechtere Option, weil er unter Zeitdruck passiert.

Der 10-Prozent-Abschlag für Mietwohnungen

Wer eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie erbt, bekommt nach Paragraf 13d Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz einen Abschlag von 10 Prozent auf den Grundbesitzwert. Das gilt für Mietwohnungen und Mehrfamilienhäuser im Inland und in der EU beziehungsweise im EWR, nicht für selbstgenutztes Wohneigentum und nicht für Gewerbeobjekte. Der Abschlag wird nicht auf Antrag gewährt, sondern automatisch, wenn die Voraussetzungen vorliegen. Es lohnt sich trotzdem, im Bescheid zu prüfen, ob er tatsächlich berücksichtigt wurde. In der Praxis passiert das gelegentlich nicht, und dann darf man selbst nachrechnen.

Der AfA-Hebel: warum Erben hier oft besser dastehen als Käufer

Jetzt zum spannendsten Teil, weil hier die eigentliche Rendite entsteht. Wer eine Immobilie kauft, schreibt den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten über 40 bis 50 Jahre ab, also 2 bis 2,5 Prozent pro Jahr. Wer erbt, tritt in die Fußstapfen des Erblassers, aber die Bemessungsgrundlage wird neu bestimmt: Es ist der Grundbesitzwert zum Erbfall, nicht der historische Kaufpreis des Erblassers.

Das ist ein Step-up, wie man ihn aus anderen Steuersystemen kennt, und er ist bei alten Bestandsimmobilien enorm. Wenn der Erblasser das Haus 1985 für 250.000 D-Mark gekauft hat und es heute mit einem Gebäudeanteil von 600.000 Euro im Grundbesitzwert steht, dann rechnet der Erbe mit 600.000 Euro Abschreibungsvolumen, nicht mit 128.000 Euro.

Wichtig ist die Aufteilung zwischen Boden und Gebäude. Der Bodenrichtwert wird dabei vom Grundbesitzwert abgezogen, nur der Rest ist Gebäude und damit abschreibbar. In München Hadern liegt der Bodenrichtwert so hoch, dass bei einem älteren Haus oft 40 bis 50 Prozent des Werts auf den Boden entfallen. Wer hier mit dem ganzen Wert rechnet, rechnet sich die Rendite schön. Wie du diese Rechnung systematisch aufziehst, steht im Artikel Immobilienrendite mit Steuern optimieren.

Falle 1: Die Spekulationsfrist läuft weiter

Das ist der Klassiker, an dem Erben scheitern. Die zehnjährige Haltefrist für privates Grundvermögen beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern mit der Anschaffung durch den Erblasser. Der Erbe tritt steuerlich in dessen Position ein.

Konkret: Der Vater hat die Wohnung 2019 gekauft, du erbst 2026 und willst 2028 verkaufen. Der Gewinn ist voll steuerpflichtig, weil die zehn Jahre noch nicht um sind. Das kann bei einem Wertzuwachs von 200.000 Euro schnell 80.000 Euro Steuer bedeuten, die du bei einem Verkauf 2029 komplett gespart hättest. Wer eine geerbte Immobilie zeitnah verkaufen will, muss diese Frist kennen, bevor er den Notartermin macht. Details dazu im Artikel Immobilienverkauf mit Gewinn.

Eine Ausnahme gibt es für selbstgenutzte Immobilien: Wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde, ist der Gewinn steuerfrei, unabhängig von der Frist. Beim Erben kann diese Eigennutzung auch durch den Erblasser erfüllt werden, wenn du anschließend selbst einziehst. Das ist ein Gestaltungsspielraum, den viele nicht nutzen.

Falle 2: Die Erbengemeinschaft blockiert

Drei Geschwister, ein Haus, keine Einigung. Das ist der häufigste Grund, warum geerbte Immobilien Jahre leer stehen oder unter Wert verkauft werden. Die Gemeinschaft kann nur einstimmig handeln, und ein einzelner Miterbe kann jede Entscheidung blockieren, ohne dass die anderen etwas dagegen tun können.

Der Ausweg heißt Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann sie beantragen, und sie beendet die Gemeinschaft notfalls gegen den Willen der anderen. Das ist ein brutales Instrument, weil bei einer Zwangsversteigerung in der Regel weniger erzielt wird als bei einem freien Verkauf. Aber allein die Tatsache, dass es existiert, bringt Bewegung in festgefahrene Gespräche.

Die saubere Lösung ist eine Auseinandersetzungsvereinbarung, in der einer die Immobilie übernimmt und die anderen auszahlt. Achtung: Dabei fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ein Miterbe mehr erhält, als ihm nach seinem Erbanteil zusteht. Bei einem Haus im Wert von 900.000 Euro und einem Erbanteil von 300.000 Euro kann das fünfstellig werden. Diese Steuer ist der Preis für die Einigkeit, und sie ist meist deutlich billiger als ein jahrelanger Streit.

Falle 3: Die Liquidität

Erbschaftsteuer wird auf den Steuerwert erhoben, aber mit echtem Geld bezahlt. Bei einer vermieteten Immobilie kommt das Geld wenigstens rein, bei einer selbstgenutzten nicht. Wer 50.000 Euro Steuer zahlen muss und kein Depot hat, steht vor der Wahl zwischen Kredit und Verkauf.

Es gibt die Möglichkeit, die Steuer zu stunden, aber die Hürden sind hoch und der Zins läuft mit. Die bessere Strategie ist die Vorbereitung: Lebzeitige Übertragungen, Nießbrauch, Kettenschenkungen. Ein Haus, das zehn Jahre früher übertragen wird, kostet oft ein Zehntel der Steuer. Das ist ein Fall für den Steuerberater, nicht für ein Blog. Aber es lohnt sich, dieses Gespräch zu führen, solange der Erbfall noch nicht eingetreten ist.

Wie sich das auf die Rendite auswirkt

Und jetzt die Verbindung zum Rechner, denn darum geht es am Ende. Eine geerbte Immobilie hat zwei Effekte, die gegenläufig wirken. Auf der einen Seite fehlen die Kaufnebenkosten, was die Rendite sofort um 8 bis 10 Prozent des Kaufpreises verbessert. Auf der anderen Seite steht eine Erbschaftsteuer, die du aus dem Cashflow bedienen musst.

Rechne also nicht mit dem Marktwert als Einstieg, sondern mit dem, was du tatsächlich an Steuer gezahlt hast. Bei einer Wohnung mit 400.000 Euro Marktwert, 20.000 Euro Erbschaftsteuer und 900 Euro Monatsmiete liegt die Bruttorendite bei 2,7 Prozent und die Netto-Cashflow-Rendite auf deinen Einsatz deutlich höher, weil dein Einsatz eben nur 20.000 Euro plus Instandhaltung war. Das ist der Grund, warum geerbte Immobilien in der Praxis fast immer besser performen als gekaufte, auch wenn die Zeitung etwas anderes schreibt. Wie du die Kennzahl korrekt aufsetzt, steht im Artikel Mietrendite berechnen.

Checkliste für den Erbfall

Geerbte Immobilien sind kein Glücksfall, der sich von selbst erklärt. Sie sind ein Rechenexempel mit drei Variablen: Steuerwert, Erbschaftsteuer und AfA-Basis. Wer diese drei kennt, kann innerhalb einer Stunde sagen, ob sich das Objekt als Kapitalanlage trägt oder ob es besser verkauft wird. Wer sie nicht kennt, entscheidet aus dem Bauch, und das ist bei fünf- bis sechsstelligen Beträgen eine teure Angewohnheit.