Ich hab mir die Arbeit gemacht und 14 Immobilien-Rendite-Rechner getestet. Von den grossen Immobilien-Portalen bis zu den Darlehensvermittlern, von Verbraucherportalen bis zu Excel-Vorlagen. Das Ergebnis ist eindeutig: Kein anderer Rechner liefert so viele Kennzahlen und Komfort wie der ImmobilienRechner - bei vollem Funktionsumfang, komplett kostenlos und ohne Registrierung.
In diesem Artikel zeige ich dir, woran die meisten Rechner scheitern, warum einfache Brutto-Rendite-Rechner dir nicht helfen und was einen wirklich guten Rendite-Rechner ausmacht.
Bevor ich ins Detail gehe, hier die drei größten Probleme, die mir bei 12 von 14 Rechnern begegnet sind:
Der ImmobilienRechner lost alle drei Probleme. Und noch ein paar mehr.
Ich hab die 14 Rechner nach ihren Funktionen bewertet. Grun = vorhanden, Gelb = eingeschränkt, Rot = fehlt. Die Reihenfolge sagt nichts uber die Qualitat der Anbieter - sie zeigt nur, welche Funktionen wo verfugbar sind.
| Rechner-Typ | Brutto- Rendite | Netto- Rendite | Cashflow | Steuer/ AfA | Expose- Parser | PLZ- Lookup | Charts | Kosten | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ImmobilienRechner | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ | Kostenlos |
| Portal-Rechner #1 | ✓ | ✗ | ~ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | Kostenlos |
| Portal-Rechner #2 | ✓ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | ~ | ✗ | ✗ | Kostenlos |
| Darlehensvermittler A | ✓ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | Beratungspfl. |
| Darlehensvermittler B | ~ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | Beratungspfl. |
| Regionaler Bank-Rechner | ✓ | ~ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | Beratungspfl. |
| Verbraucherportal | ✓ | ✓ | ✗ | ~ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | Kostenlos |
| Verkaufsplattform | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | Provision |
| Bewertungsportal | ✓ | ✗ | ~ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | Kostenlos |
| Excel-Vorlagen | ✓ | ✓ | ✓ | ~ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | Teils kostenpfl. |
Legende: ✓ = vorhanden | ~ = eingeschränkt | ✗ = nicht vorhanden | "Beratungspfl." = Datenhinterlassung nötig, du wirst kontaktiert
Stell dir vor: Du siehst ein Expose. 70 m2 in Leipzig, Kaufpreis 180.000 Euro, Kaltmiete 630 Euro. Ein einfacher Portal-Rechner zeigt dir eine Bruttorendite von 4,2%. Sieht gut aus, oder?
Mit dem ImmobilienRechner sieht die Realität anders aus:
Du siehst: Die Bruttorendite allein sagt dir gar nichts. Du musst alle Kosten sehen, sonst kaufst du eine Immobilie, die dich jeden Monat Geld kostet. Und genau das ist der Unterschied zu fast allen anderen Rechnern: Sie zeigen dir die schönen Zahlen, aber nicht den echten Cashflow.
Oeffne ein Expose auf einem Immobilien-Portal, markiere den Text (Strg+A), kopiere ihn (Strg+C), füge ihn im Rechner ein (Strg+V) und klicke auf "Extrahieren". Fertig. Kaufpreis, Wohnfläche, Zimmer, PLZ, Hausgeld - alles automatisch erkannt und eingetragen.
Das spart dir 20-30 Sekunden pro Objekt. Bei 30 Objekten sind das 15 Minuten. Ich hab noch keinen anderen Rechner gefunden, der das kann. Und ich hab gesucht.
Du gibst eine PLZ ein und siehst sofort die ortsübliche Miete pro Quadratmeter. Die Daten kommen aus 8.159 deutschen Postleitzahlen. Keine Durchschnittswerte für die ganze Stadt - sondern der konkrete Wert für deinen Stadtteil. Und: Du kannst die Miete automatisch übernehmen.
Die meisten Rechner zeigen dir eine Kennzahl (Bruttorendite). Unser Rechner zeigt dir fünf - alle live berechnet, alle sofort sichtbar:
Das Feature, das ich am liebsten mag: Wenn dein Cashflow negativ ist (was bei Immobilien in A-Städten oft vorkommt), macht dir der Rechner automatisch Vorschläge, wie du ihn verbessern kannst.
"Kaufpreis um 15% drücken: dann +47 Euro Cashflow." Oder "EK auf 40% erhöhen: dann +89 Euro Cashflow." Du klickst auf den Vorschlag und siehst sofort die Aenderung - ohne selbst rumzurechnen.
Viele vergessen, dass eine Immobilie steuerlich ein Verlustgeschäft sein kann - und du dadurch Geld vom Finanzamt zurückbekommst. Die Abschreibung (AfA) von 2% auf den Gebäudeanteil, die Schuldzinsen, die Werbungskosten - unser Rechner zeigt dir genau, was das steuerlich bringt. Und ob deine Immobilie nach Steuern plötzlich positiv dasteht.
Unser Tool ist nicht nur ein Rendite-Rechner. Es sind vier:
Du surfst auf einem Immobilien-Portal und willst schnell den Kaufpreisfaktor sehen? Unser Addon zeigt ihn dir direkt in der Suchergebnisliste an. Für Firefox und Chrome verfügbar. Ein Klick, und du weisst, ob das Objekt einen näheren Blick lohnt.
Was mich bei diesem Vergleich am meisten überrascht hat: Die größten Immobilien-Portale haben die unvollständigsten Rechner. Dabei wäre ein ordentlicher Rendite-Rechner für sie ein starkes Kundenbindungs-Tool. Stattdessen zeigen sie nur eine Zahl und lassen dich mit "4,2%" im Glauben, das wäre eine gute Anlage.
Ich glaube, der Grund ist einfach: Die Portale leben von der Masse an Exposes. Ein guter Rechner würde 80% der angebotenen Objekte als "zu teuer" entlarven. Das will kein Portal. Ein unabhängiger Rechner hat dieses Problem nicht. Wir zeigen dir die Wahrheit - auch wenn sie weh tut.
Wenn du nur schnell eine grobe Zahl brauchst: nimm jeden Portal-Rechner. Dauert 15 Sekunden, liefert eine Zahl. Aber wenn du eine Immobilie wirklich bewerten willst, führt kein Weg an einem richtigen Rechner vorbei.
Der ImmobilienRechner vereint Funktionen, die sonst kein kostenloses Tool im deutschsprachigen Raum bietet:
Teste es selbst: 30 Sekunden, kein Login, keine Kosten.
🏠 Jetzt Rendite berechnenKeine Anlageberatung. Alle Berechnungen dienen der ersten Orientierung. Dieses Angebot stellt keine Anlageberatung dar und ersetzt keine professionelle Beratung durch Steuerberater, Anlageberater oder Rechtsanwalt. Keine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit.