Ein Immobilien-Exposé ist wie die Fotos auf Tinder - es zeigt nur die beste Seite. Manchmal mit Filtern. Als Kapitalanleger musst du lernen, die vier relevanten Zahlen sofort zu erkennen und den Rest freundlich zu ignorieren. In diesem Artikel zeig ich dir die wichtigsten Kennzahlen, die jedes Exposé verrät - und die drei Dinge, die Makler gern verschweigen. Danach wirf alles in den Rendite-Rechner und entscheide selbst.
| # | Kennzahl | Bedeutung | Ampel |
|---|---|---|---|
| 1 | Kaufpreis | Listenpreis inkl. oder exkl. Stellplatz | 🟡 Immer verhandelbar |
| 2 | Wohnfläche (m²) | Nach WoFlV oder großzügig berechnet? | 🟢 > 50 m² = gut vermietbar |
| 3 | Kaufpreis/m² | Der wichtigste Vergleichswert | 🟢 Unter PLZ-Durchschnitt |
| 4 | Hausgeld (€/Monat) | Enthält Heizung, Wasser, Rücklage | 🔴 > 4 €/m² = Warnung |
| 5 | Baujahr | Bestimmt AfA und Energieeffizienz | 🟢 Ab 2023 = 3 % AfA |
| 6 | Energieausweis | Klassen A−H, beeinflusst Nebenkosten | 🔴 F−H = Vorsicht |
| 7 | Mieteinnahme (€/Monat) | Aktuelle oder erwartete Kaltmiete | 🟢 > 9 €/m² in B-Lage |
| 8 | Stellplatz | TG-Platz = 50-150 € Zusatzmiete | 🟢 Vorhanden und sep. abrechenbar |
| 9 | Modernisierungen | Letzte Sanierung: Heizung, Fenster, Bad | 🟢 Alle < 15 Jahre |
| 10 | Lage (PLZ) | Stadtteil und Mikrolage | 🟢 Gute Infrastruktur |
Der im Exposé genannte Kaufpreis ist fast immer eine Verhandlungsbasis. Im aktuellen Markt sind 5-15 % Nachlass realistisch - besonders wenn du die Nerven behältst. Am meisten Spielraum gibt es bei:
Praxis-Tipp: Unser Rendite-Rechner zeigt dir, welcher Kaufpreis nötig ist, damit sich das Objekt rechnet. Sag dem Makler: „Bei dem Preis komme ich auf 3,2 % Rendite. Wenn Sie auf 285.000 runtergehen, sind es 3,8 % - dann bin ich dabei." Oft führen klare Argumente zu Zugeständnissen. Ich hab schon erlebt, dass Makler 10 % nachgelassen haben, nur weil jemand die Zahlen auf dem Tisch hatte.
Die Wohnfläche ist die Basis deiner Mieteinnahmen. Aber Vorsicht: Es gibt zwei Methoden, und Makler nutzen gern die großzügigere:
Achtung: Wenn dir ein Exposé mit auffällig niedrigem €/m²-Preis begegnet, frag nach der Berechnungsmethode. Was nach Schnäppchen aussieht, ist oft nur eine andere Zahlweise. Hab ich selbst schon erlebt: 15 % günstiger pro m² - einfach weil die Kellertreppe mitgezählt wurde.
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung an die Eigentümergemeinschaft. Es setzt sich so zusammen:
Ein Hausgeld von über 4 €/m² ist ein Warnsignal. Ich hab schon Wohnungen gesehen, wo das Hausgeld bei 6,50 €/m² lag - allein 2 €/m² nicht umlagefähig. Bei 65 m² sind das 130 € im Monat, die direkt von der Rendite abgehen. Rechne das immer durch, bevor du ein Angebot machst. Das ist der Punkt, an dem viele ihre erste böse Überraschung erleben.
Das Baujahr bestimmt deine Abschreibung (AfA). Und das ist einer der größten Steuervorteile, den kaum ein Exposé erwähnt - klar, weil der Makler ihn dir nicht verkauft:
| Baujahr | AfA-Satz | Beispiel (200.000 € Gebäudeanteil) |
|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % | 5.000 €/Jahr absetzbar |
| 1925-2022 | 2,0 % | 4.000 €/Jahr absetzbar |
| Ab 2023 (Neubau) | 3,0 % | 6.000 €/Jahr absetzbar |
Neubauten ab 2023 sind steuerlich extrem attraktiv: 3 % AfA bedeuten, dass du den Gebäudewert in 33 Jahren komplett abgeschrieben hast. Bei 35 % Steuersatz und 200.000 € Gebäudeanteil sparst du 2.100 € Steuern pro Jahr. Das erwähnt kein Exposé, aber es macht einen Riesenunterschied. Wenn du mich fragst, ist das der größte blinde Fleck der meisten Käufer.
Öffne den Rendite-Rechner auf einem zweiten Gerät und prüfe diese 5 Werte aus jedem Exposé:
Exposé-Daten automatisch parsen und Rendite berechnen
📋 Zum Exposé-Parser →Hinweis: Dieser Artikel dient der Information und ersetzt keine professionelle Beratung.
Keine Anlageberatung. Alle Berechnungen dienen der ersten Orientierung. Dieses Angebot stellt keine Anlageberatung dar und ersetzt keine professionelle Beratung durch Steuerberater, Anlageberater oder Rechtsanwalt. Keine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit.