📜 Nießbrauch und Wohnrecht 2026: Was sie den Käufer wirklich kosten

📅 02.11.2026 - 📖 9 Min Lesezeit

In fast jedem zweiten Exposé aus einer Erbengemeinschaft steht derselbe Satz: "Die Wohnung wird mit einem lebenslangen Wohnrecht verkauft." Der Kaufpreis ist dann auffällig niedrig, oft 40 oder 50 Prozent unter Marktwert, und genau da beginnt der Denkfehler. Der Rabatt ist kein Schnäppchen, er ist der Preis für ein Recht, das jemand anderes lebenslang behält.

Die spannende Frage ist nicht, ob ein Wohnrecht den Wert drückt. Das tut es immer. Die spannende Frage ist, ob der Verkäufer den Abschlag zu hoch ansetzt. Genau da lässt sich verhandeln, und genau dafür musst du den Kapitalwert rechnen können. Ich zeige dir, wie das 2026 geht, was Banken dazu sagen und wo die steuerlichen Fallstricke liegen.

Wohnrecht und Nießbrauch: der Unterschied ist größer als gedacht

Umgangssprachlich wird beides gleichgesetzt. Rechtlich trennt es mehr, als viele denken, und für deine Rechnung macht es einen Unterschied.

• Wohnrecht (§1093 BGB): Der Berechtigte darf in der Wohnung oder einem Teil des Gebäudes wohnen. Nur wohnen. Er darf nicht untervermieten und nicht vermieten, und das Recht ist grundsätzlich nicht übertragbar und nicht vererbbar. Es erlischt mit dem Tod des Berechtigten.
• Nießbrauch (§1030 BGB): Der Berechtigte darf alle Nutzungen ziehen, also auch vermieten und die Mieten kassieren. Er trägt im Gegenzug die laufenden Lasten, Reparaturen und die gewöhnlichen Instandhaltungskosten. Der Nießbrauch ist bei natürlichen Personen nicht übertragbar, aber er verschafft dem Berechtigten den vollen wirtschaftlichen Ertrag.

Für dich als Käufer heißt das: Beim Nießbrauch fließt dir bis zum Erlöschen null Miete zu. Beim Wohnrecht fließt dir ebenfalls keine Miete zu, aber du hast einen Leerstand, den du nicht nutzen kannst. Wirtschaftlich ist der Nießbrauch für den Käufer meist die teurere Belastung, weil der Berechtigte die Mieteinnahmen behält und du trotzdem Eigentümer mit allen Pflichten bist.

Beides steht in Abteilung II des Grundbuchs. Schau dort zuerst hin, bevor du überhaupt an einen Preis denkst. Und lies den Wortlaut genau, nicht nur die Überschrift.

So rechnest du den Kapitalwert

Der Wert eines Nutzungsrechts ergibt sich aus zwei Größen: dem Jahreswert der Nutzung und der voraussichtlichen Restdauer. In der Bewertungspraxis wird das über den Kapitalwert nach §16 BewG gemacht, also Jahreswert mal Vervielfältiger aus der Sterbetafel.

Der Jahreswert beim Nießbrauch ist der Rohertrag, also die ortsübliche Miete für das Objekt. Beim Wohnrecht wird der Jahreswert an der ortsüblichen Miete für vergleichbaren Wohnraum gemessen, nicht an dem, was der Berechtigte tatsächlich an Miete sparen würde. Der Vervielfältiger hängt am Alter der berechtigten Person: Je jünger, desto länger die erwartete Restlaufzeit, desto höher der Faktor.

Diese Faktoren sind Annäherungen für die Vorprüfung. Für eine belastbare Zahl brauchst du die Sterbetafel und die konkreten Daten, im Zweifel über einen Gutachter. Für die Verhandlung reicht die Größenordnung meist völlig, weil Verkäufer ohnehin selten exakt rechnen.

Beispielrechnung: 3-Zimmer-Wohnung mit Nießbrauch

Eine Wohnung, Verkehrswert ohne Belastung 320.000 Euro, ortsübliche Kaltmiete 1.100 Euro im Monat. Der Nießbrauch liegt bei einer 74-jährigen Person.

Angeboten wird die Wohnung für 210.000 Euro. Der Aufschlag von 22.000 Euro ist der Preis dafür, dass der Verkäufer auf ein kurzes Leben der berechtigten Person spekuliert oder schlicht pokert. Das kann man zahlen, wenn man die Lage mag. Man sollte es aber bewusst tun und nicht als Rabatt missverstehen.

Und jetzt der Punkt, den fast alle übersehen: Nach dem Erlöschen des Nießbrauchs gehört dir eine Wohnung, die dann 320.000 Euro wert sein dürfte. Dein Einsatz lag bei 210.000 Euro plus Nebenkosten. Das ist der eigentliche Hebel. Wie du solche Fälle sauber gegenrechnest, steht im Artikel Immobilienwert berechnen.

Warum die Bank anders rechnet als du

Hier scheitern die meisten Deals, nicht an der Rendite, sondern an der Finanzierung. Ein Objekt mit lebenslangem Nießbrauch ist für eine Bank ein Objekt ohne verwertbare Sicherheit. Die Bank kann es im Ernstfall nicht verwerten, solange das Recht läuft. Die Folgen:

• Beleihungswert: Die Bank setzt oft nur den Restwert nach Abzug des Rechts an, nicht den Verkehrswert. Bei 188.000 Euro Beleihungswert und 80 Prozent Beleihungsauslauf sind das rund 150.000 Euro Kredit.
• Zinsaufschlag: Viele Institute verlangen 0,3 bis 0,8 Prozentpunkte mehr, manche lehnen komplett ab.
• Sonderkündigungsrechte: Manche Verträge enthalten Klauseln für den Fall, dass sich die Rechtslage ändert oder das Objekt verkauft wird.

Deshalb gilt: Finanzierungszusage vor der Unterschrift, nicht danach. Und frag explizit, ob die Bank das Recht in Abteilung II überhaupt akzeptiert. Ein "das sehen wir dann" ist keine Zusage.

Steuerlich: der Punkt, an dem es richtig Geld kostet

Der Kauf eines belasteten Objekts ist ertragsteuerlich kein Sonderfall, aber die AfA-Basis ist es. Du kannst nur den Betrag abschreiben, den du tatsächlich für das Gebäude gezahlt hast, also Kaufpreis minus anteiliger Grundstückswert. Der Wert des Nießbrauchs mindert dabei deinen gezahlten Preis und damit deine Abschreibungsbasis. Wer mit der AfA aus dem Verkehrswert rechnet, rechnet zu optimistisch.

Beim Erbfall ist es der umgekehrte Weg: Ein Vorbehaltsnießbrauch reduziert den schenkungsteuerlichen Wert des übergebenen Objekts, was steuerlich gewollt ist. Wie sich das mit Freibeträgen und AfA verhält, habe ich im Artikel Immobilie erben 2026 durchgerechnet. Wenn du ein belastetes Objekt kaufst und gleichzeitig vermieten willst, plane die Steuer mit ein, sonst kippt die Rendite im ersten Jahr.

Worauf du beim Notarvertrag achten musst

• Wortlaut des Rechts: Wohnrecht oder Nießbrauch, auf welche Räume, mit oder ohne Mitbenutzung von Garten, Keller und Stellplatz.
• Lasten und Kosten: Wer zahlt Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer, Schönheitsreparaturen? Beim Nießbrauch trägt der Berechtigte die gewöhnlichen Kosten, beim Wohnrecht ist das oft anders geregelt.
• Löschungsanspruch: Ein Recht auf Löschung gegen Abfindung ist Gold wert. Ohne Zustimmung des Berechtigten kommst du nie aus dem Grundbuch raus.
• Rückübertragungsklausel: Wenn der Berechtigte in ein Heim zieht, willst du das Recht zurück oder ablösen können.
• Versicherung und Verkehrssicherungspflicht: Als Eigentümer haftest du, auch wenn du nicht drin wohnst.

Der wichtigste Tipp ist unspektakulär: Lass den Grundbuchauszug vom Notar erklären, Position für Position, und lass dir den Kapitalwert schriftlich vorrechnen. Wer das Recht nicht versteht, verhandelt über eine Zahl, die er nicht einordnen kann.

Wann sich der Kauf trotzdem lohnt

Ein belastetes Objekt ist kein Ausschlusskriterium, sondern ein Preisfenster. Es lohnt sich, wenn drei Dinge zusammenkommen:

1. Der Abschlag ist größer als der Kapitalwert. Wenn der Markt 132.000 Euro Wertminderung hergibt und der Verkäufer 160.000 Euro nachlässt, kaufst du einen Vorteil ein.
2. Du kannst warten. Das Kapital ist über Jahre gebunden, ohne Mieteinnahme. Das muss deine Liquidität aushalten, ohne dass du nervös wirst.
3. Die Lage ist stark. Der ganze Hebel funktioniert nur, wenn das Objekt nach dem Erlöschen des Rechts gut vermietbar oder verkaufbar ist. In einer schwachen Lage kaufst du eine Wette auf beides gleichzeitig.

Wer die Nettomietrendite nach dem Erlöschen des Rechts ausrechnet und dem Gesamteinsatz gegenüberstellt, sieht sofort, ob es passt. Wie das geht, steht im Artikel Mietrendite berechnen.

Das Wichtigste in Kürze

Ein lebenslanges Wohnrecht ist kein Grund, ein Objekt liegen zu lassen, und ein niedriger Kaufpreis ist kein Grund, es zu kaufen. Entscheidend ist, ob der Abschlag über dem Kapitalwert des Rechts liegt und ob deine Bank mitspielt. Rechne beides vor der Unterschrift, nicht danach.