Du hast deine Mietwohnung saniert, neue Fenster eingebaut oder die Heizung getauscht - und willst die Kosten auf die Miete umlegen? Dann ist die Modernisierungsumlage nach Paragraph 559 BGB dein Werkzeug. Sie erlaubt dir, 8% der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete aufzuschlagen. Klingt simpel, aber die Details entscheiden, ob deine Mieterhöhung vor Gericht Bestand hat.
In diesem Artikel zeige ich dir die Regeln für 2026, die Kappungsgrenzen, die Sonderregel beim Heizungstausch und was die laufende Mietrechtsreform ändern will.
Die Kernregel: Du darfst jährlich 8% der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Bei 20.000 Euro Modernisierungskosten für eine Wohnung sind das 1.600 Euro pro Jahr, also 133 Euro mehr Miete im Monat.
Dabei gilt: Nur Kosten für Maßnahmen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder nachhaltig Energie oder Wasser sparen, sind umlagefähig. Dazu zählen:
Nicht umlagefähig sind dagegen reine Reparaturen und Instandhaltung, außerdem Finanzierungskosten, Verwaltungskosten und erhaltene Fördermittel. Die Fördermittel musst du sogar vor der Berechnung von den Kosten abziehen - wer eine KfW-Förderung bekommt, kann also weniger umlegen.
Damit die Miete nicht explodiert, gibt es Obergrenzen. Innerhalb von sechs Jahren darf sich die Miete durch Modernisierungen um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Liegt die Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter, gilt sogar nur 2 Euro.
Rechenbeispiel: Bei einer 70-m²-Wohnung mit 6,50 Euro/m² Ausgangsmiete sind maximal 2 Euro x 70 m² = 140 Euro Mieterhöhung in sechs Jahren drin - egal, wie viel du modernisiert hast.
Die Kappungsgrenze gilt für die Summe aller Modernisierungsmaßnahmen im Sechs-Jahres-Zeitraum. Wer also in Jahr 1 bereits stark erhöht hat, hat in Jahr 4 kaum noch Spielraum. Das solltest du bei deiner Sanierungsplanung von Anfang an berücksichtigen.
Beim Austausch einer Heizungsanlage gilt seit 2024 eine eigene Regel, die 2026 weiterhin relevant ist. Hast du öffentliche Förderung (KfW oder BAFA) genutzt, darfst du 10% der verbleibenden Kosten - also nach Abzug der Förderung - umlegen. Ohne Förderung bleiben es 8%.
Zusätzlich gilt beim Heizungstausch eine Kappungsgrenze von maximal 0,50 Euro pro Quadratmeter und Monat innerhalb von sechs Jahren. Beispiel: Kosten von 24.000 Euro, Förderung 10.000 Euro, Rest 14.000 Euro. Davon 10% sind 1.400 Euro pro Jahr, also 116 Euro pro Monat. Bei 70 m² wären das 1,66 Euro/m² - mehr als die 0,50 Euro erlaubt. Die Grenze greift also und deckelt die Erhöhung auf 35 Euro.
Die häufigste Fehlerquelle ist die Ankündigung. Du musst die Modernisierung mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen, mit Angaben zu Art, Umfang, voraussichtlichem Beginn, Dauer und der erwarteten Mieterhöhung. Fehlen diese Angaben oder sind sie fehlerhaft, kann die Mieterhöhung unwirksam sein.
Praxis-Tipp: Schicke die Ankündigung per Einschreiben und bewahre den Nachweis auf. Die Frist beginnt erst mit dem Zugang - ein verschickter, aber nie angekommener Brief verlängert deine Wartezeit um Monate. Plane die drei Monate Frist plus Bearbeitungszeit also fest in deinen Sanierungsfahrplan ein.
Ein Trost für Vermieter: Bei energetischen Modernisierungen ist das Mietminderungsrecht der Mieter wegen Baulärms und Einschränkungen für die ersten drei Monate ausgeschlossen.
Die geplante Mietrechtsreform 2026 bringt eine spürbare Vereinfachung: Die Grenze für das vereinfachte Verfahren bei der Modernisierungsumlage soll von 10.000 auf 20.000 Euro pro Wohnung angehoben werden. Am Umlagesatz von 8% und den Kappungsgrenzen ändert sich nichts, aber kleinere Maßnahmen werden bürokratieärmer.
Beachte außerdem: Die Modernisierungsumlage steht immer im Spannungsfeld mit der Mietpreisbremse. Bei Neuvermietungen nach einer Modernisierung gelten andere Regeln als bei der Umlage im laufenden Mietverhältnis.
Viele Vermieter sehen die Modernisierungsumlage nur als Mittel, die Kosten weiterzugeben. Dabei übersehen sie den zweiten Effekt: Eine modernisierte Wohnung rechtfertigt bei der nächsten Neuvermietung eine deutlich höhere Miete - ohne jede Umlage. Dazu kommen Steuervorteile: Die Modernisierungskosten kannst du bei vermieteten Immobilien über die AfA abschreiben, wie wir im Artikel Steuern sparen mit der AfA zeigen.
Die Kombination aus Umlage, höherer Neuvermietungsmiete und Steuervorteil macht eine Sanierung zur stärksten Renditehebels des Vermieters. Voraussetzung: saubere Dokumentation aller Kosten und eine korrekte Ankündigung.
Die Modernisierungsumlage macht deine Sanierung zur Renditequelle. Rechne vorher durch, wie viel Miete du nach der Maßnahme realistisch erzielen kannst - unser Rechner zeigt dir, ob sich die Investition lohnt.
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