🏖️ Ferienhaus kaufen in Deutschland 2026: Rendite, Kosten und Auslastung

📅 14.09.2026 - 📖 7 Min Lesezeit

Ein Ferienhaus an der Ostsee, im Allgäu oder am See klingt nach der perfekten Kapitalanlage: Du fährst selbst ein paar Wochen hin, den Rest des Jahres vermietest du es und lässt dir die Raten zahlen. So zumindest die Theorie.

In der Praxis ist die Ferienvermietung ein Geschäft mit dünnen Margen. Die Auslastung schwankt stark, die laufenden Kosten sind höher als bei einer normalen Wohnung, und viele Anbieter locken mit Renditezahlen, die vorne und hinten nicht stimmen. In diesem Artikel rechne ich dir das ehrlich durch, mit realistischen Zahlen für 2026.

Warum ein Ferienhaus anders läuft als eine Mietwohnung

Bei einer normalen Vermietung hast du einen langfristigen Mieter und einen mehr oder weniger konstanten Mietzins. Beim Ferienhaus ist alles schwankend: Im Sommer sind die Nächte teuer, im Winter stehen viele Objekte wochenlang leer. Statt eines Mieters hast du jedes Jahr Dutzende wechselnde Gäste, mit Reinigung, Schlüsselübergabe und Bewertungen.

Das verändert die ganze Rechnung. Du musst nicht nur den Kaufpreis und die Nebenkosten im Blick haben, sondern auch die Bewirtschaftung. Eine Ferienwohnung ist näher an einem kleinen Hotelbetrieb als an einer Kapitalanlage im klassischen Sinne.

Die drei Stellschrauben deiner Rendite

Ob sich ein Ferienhaus lohnt, entscheidet sich an drei Größen. Zwei davon kannst du beeinflussen, eine kaum.

• Nachtpreis: Was lässt sich pro Nacht realistisch erzielen? Das hängt stark von Lage, Ausstattung und Saison ab.
• Auslastung: Wie viele Nächte pro Jahr sind tatsächlich belegt? Der wichtigste und am häufigsten falsch geschätzte Faktor.
• Kostenquote: Wie viel von den Einnahmen frisst der Betrieb? Je nach Objekt und Verwaltung 35 bis 55 Prozent.

Viele Kaufinteressenten überschätzen den Nachtpreis und vor allem die Auslastung. Genau dort kippt die Kalkulation von "solide" auf "Hobby mit Verlust".

Auslastung: Die ehrliche Zahl

Die Marketingunterlagen versprechen gerne "bis zu 240 Nächte". In der Realität erreichen gut gelegene Objekte in starken Regionen (Nordsee, Ostsee, beliebte Alpenorte) im Schnitt eher 120 bis 180 Nächte pro Jahr. In schwächeren Lagen sind 90 bis 120 Nächte realistisch. Alles über 200 Nächte dauerhaft ist die Ausnahme.

Wichtig: Der Durchschnittsnachtpreis ist niedriger als dein Sommerpreis, weil viele Nächte in der Nebensaison günstiger weggehen. Wer mit dem Hochsommerpreis mal 365 rechnet, betrügt sich selbst.

Die Kosten, die wirklich anfallen

Hier wird es unangenehm, denn ein Ferienhaus hat deutlich mehr Kostenpositionen als eine normale Mietwohnung. Rechne mit folgenden Blöcken:

Dazu kommt die Kurtaxe, die du als Vermieter meist durchleitest, und je nach Standort eine Zweitwohnungssteuer. Gerade in gefragten Gemeinden kann die Vermietung an Feriengäste zusätzlich eingeschränkt oder komplett verboten sein. Prüfe das vor jedem Kauf beim Bauamt.

Die Kaufnebenkosten allein machen schon einen großen Teil der Rechnung aus. Wie sie sich zusammensetzen, steht im Detail im Artikel Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf 2026.

Beispielrechnung: So sieht die Netto-Rendite aus

Nehmen wir ein Ferienhaus für 300.000 Euro in guter, aber nicht erstklassiger Lage. 140 Nächte bei durchschnittlich 95 Euro ergeben rund 13.300 Euro Umsatz pro Jahr. Ziehe jetzt die laufenden Kosten ab:

Das ist die Zahl, die viele überrascht. Nach Abzug von Zins, Tilgung und Steuern bleibt bei dieser Konstellation kaum etwas übrig. Die Rendite kommt erst über zwei Wege: eine höhere Auslastung oder niedrigere Kosten, oder über den Wertzuwachs der Immobilie. Als reines Cashflow-Investment ist ein mittelmäßig laufendes Ferienhaus selten eine Wucht.

Bei guter Lage und 180 Nächten steigt der Umsatz auf rund 17.100 Euro, und die Rendite nähert sich der 4-Prozent-Marke. Der Unterschied liegt fast ausschließlich in der Auslastung.

Die überraschende Einsicht

Der Kaufpreis ist bei Ferienhäusern nicht der wichtigste Hebel. Zwei Objekte mit gleichem Preis können völlig unterschiedlich laufen, je nachdem, ob sie 100 oder 170 Nächte belegt sind. Diese 70 Nächte Unterschied machen in der Beispielrechnung mehr aus als ein 30.000 Euro niedrigerer Kaufpreis. Wer die Auslastung nicht vorab plausibel schätzt, optimiert die falsche Zahl.

Ein ehrlicher Realitätscheck: Recherchiere auf den Buchungsplattformen vergleichbare Objekte, schau dir deren Bewertungsanzahl und Kalenderbelegung an und rechne mit den niedrigeren Werten. Lieber konservativ geplant und überrascht werden, als schöngerechnet und draufzahlen.

Steuern kurz angerissen

Ferienvermietung ist ertragsteuerlich nicht automatisch wie normale Vermietung. Je nach Umfang, Möblierung und Bewerbung kann das Finanzamt von einer gewerblichen Tätigkeit ausgehen, was zusätzlich Umsatzsteuer mit sich bringen kann. Die Umsatzgrenzen und die Frage, wann 7 Prozent und wann 19 Prozent anfallen, solltest du mit einem Steuerberater klären, bevor du kaufst.

Für die laufenden Einnahmen gilt: Du kannst Kosten und AfA geltend machen. Was bei der Vermietung generell absetzbar ist, erklärt der Artikel Mieteinnahmen versteuern 2026.

Deine Checkliste vor dem Kauf

Ein Ferienhaus kann eine schöne Sache sein, als Renditeobjekt und als eigener Rückzugsort. Aber es belohnt nur die, die ehrlich rechnen. Rechne dein Wunschobjekt mit realistischen Annahmen durch, bevor du unterschreibst.