Seit dem 29. Juli 2026 gilt ein neues Gesetz: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst. Für dich als Immobilienkäufer ändert das einiges - vor allem beim Energieausweis, der ab 2027 deutlich strengeren Regeln unterliegt.
Der Energieausweis ist dein wichtigstes Werkzeug, um die Energiekosten einer Immobilie einzuschätzen. Wer ihn ignoriert, kauft womöglich eine Heizkostenfalle. In diesem Artikel erkläre ich dir, was sich 2026 geändert hat und worauf du beim Kauf achten musst.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz setzt die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in deutsches Recht um und verfolgt ein klares Ziel: einen klimaneutralen Gebäudebestand bis 2045. Für den Immobilienkauf sind vor allem zwei Punkte relevant: der Energieausweis mit neuen Pflichten und die Heizungstechnik.
Die bisherige 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien beim Heizungstausch ist weg. Stattdessen kommt eine sogenannte Biotreppe: Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen müssen ab 2029 schrittweise steigende Anteile an Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff nutzen. Außerdem entfällt die verpflichtende Energieberatung beim Einbau fossiler Heizungen.
Die wichtigsten Änderungen greifen zum 1. Januar 2027 flächendeckend, du solltest sie aber schon jetzt kennen:
Achtung: Wer den Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung nicht vorlegt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 bis 15.000 Euro. Das gilt auch für Makler.
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, und der Unterschied ist für deine Kaufentscheidung entscheidend:
| Kriterium | Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis |
|---|---|---|
| Basis | Technische Analyse des Gebäudes | Tatsächliche Verbrauchsdaten |
| Aussagekraft | Objektiv, unabhängig vom Nutzerverhalten | Stark vom Mieterverhalten beeinflusst |
| Pflicht für | Ältere Gebäude (Baujahr vor 1977) und viele Nichtwohngebäude | Neuere Gebäude, je nach Fall |
| Kosten | Höher (300-700 Euro) | Günstiger (50-150 Euro) |
Mein Tipp: Wenn du eine Immobilie kaufen willst, frage gezielt nach dem Bedarfsausweis. Ein Verbrauchsausweis kann geschönt sein, weil sparsame Mieter den Verbrauch drücken. Der Bedarfsausweis zeigt die energetische Qualität des Gebäudes selbst.
Die Energieeffizienzklasse ist kein abstraktes Label. Sie bestimmt, wie viel du und deine Mieter für Heizung und Warmwasser zahlen - und damit direkt deine Nettorendite. Eine Wohnung der Klasse F oder G kann monatlich 150 bis 250 Euro höhere Nebenkosten verursachen als eine vergleichbare Wohnung der Klasse A oder B.
Das hat auch einen Preiseffekt: Immobilien mit guter Energieeffizienz erzielen am Markt Aufschläge, schlecht sanierte Bestände werden zunehmend schwerer verkäuflich. Wer heute einen energetischen Sanierungsstau kauft, muss die Kosten einplanen - wir zeigen dir im Artikel Sanierungskosten 2026, was das konkret bedeutet.
Und vergiss nicht: Die Kaufnebenkosten und spätere Sanierungskosten schmälern deine Rendite in den ersten Jahren. Rechne sie vor dem Kauf sauber durch, unsere Übersicht zu den Kaufnebenkosten 2026 hilft dir dabei. Und wer eine energetisch schlechte Immobilie günstig kauft und saniert, kann mit den passenden Förderprogrammen einen Teil der Kosten zurückholen - dazu später mehr in unserem Überblick zur KfW-Förderung 2026.
Der Energieausweis ordnet deine Immobilie in eine Skala von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient) ein. Die Klasse bestimmt den Energiebedarf pro Quadratmeter und Jahr - und damit die Heizkosten.
| Klasse | Endenergiebedarf (kWh/m² pro Jahr) | Heizkosten-Tendenz (80 m²) |
|---|---|---|
| A+ / A | unter 30 | sehr niedrig, oft Wärmepumpe oder Neubau |
| B / C | 30-100 | moderat, 100-150 Euro im Monat |
| D / E | 100-160 | erhöht, 150-250 Euro im Monat |
| F bis H | über 160 | hoch, 250 Euro und mehr - Sanierungsstau |
Ein Beispiel: Bei 200 kWh pro Quadratmeter und Jahr verbraucht eine 80-m²-Wohnung 16.000 kWh. Bei 12 Cent pro kWh sind das 1.920 Euro Heizkosten im Jahr - nur fürs Heizen. Eine A-Wohnung mit 40 kWh/m² liegt bei 384 Euro. Die Differenz von 1.500 Euro jährlich ist kein Detail, sondern entscheidet über deine Rendite.
Dazu kommt der CO2-Preis, der die Kosten fossiler Heizungen Jahr für Jahr erhöht. Seit 2026 gilt: Vermieter beteiligen sich bei schlecht gedämmten Gebäuden stärker an den CO2-Kosten - ein weiterer Grund, den energetischen Zustand vor dem Kauf genau zu prüfen.
Für Denkmalgeschütztes gibt es Sonderwege: Denkmalschutzimmobilien sind von vielen energetischen Anforderungen befreit und bieten dafür steuerliche Vorteile, die die geringere Energieeffizienz ausgleichen können. Mehr dazu in unserem Artikel zur Denkmalschutz-AfA.
Der Energieausweis ist ein starkes Verhandlungsinstrument. Zeigt er eine schlechte Klasse, kannst du den Preis drücken - oder die Sanierungskosten von der Rendite abziehen. Rechne durch, ob sich der Kauf trotzdem lohnt.
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Keine Anlageberatung. Alle Berechnungen dienen der ersten Orientierung. Dieses Angebot stellt keine Anlageberatung dar und ersetzt keine professionelle Beratung durch Steuerberater, Anlageberater oder Rechtsanwalt. Keine Gewahr für Richtigkeit und Vollstandigkeit.