Ich hab letzte Woche mit einem Kumpel diskutiert, ob sich eine Immobilie als Altersvorsorge wirklich lohnt. Er meinte: "Klar, Immobilien sind sicher und die Miete steigt ja immer." Ich fragte: "Okay, und wie viel Rendite erwartest du konkret?" Da wurde es still. Er hatte keine Ahnung, wie man das rechnet. Und das ist kein Einzelfall - die meisten Leute kaufen eine Wohnung für die Rente, ohne vorher die Rendite zu berechnen. In diesem Artikel zeig ich dir, welche drei Renditekennzahlen du brauchst, wie du sie berechnest und warum eine davon oft übersehen wird.
Bevor du auch nur ein Expose anschaust, solltest du drei Dinge voneinander trennen. Verwechsle sie nicht - das ist der häufigste Fehler, den ich bei Anlegern sehe.
Das ist die Basis. Sie sagt dir, wie viel Prozent deiner Investition dir die Miete jedes Jahr einbringt. Die Formel ist einfach: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Beispiel: Eine Wohnung kostet 250.000 Euro, die Kaltmiete liegt bei 800 Euro im Monat - macht 9.600 Euro im Jahr. Die Bruttomietrendite liegt dann bei 9.600 / 250.000 = 3,84 Prozent.
Die Nettomietrendite zieht alle nicht umlagefähigen Kosten ab: Instandhaltungsrücklage (ca. 2 Euro pro qm im Monat), Verwaltungskosten, Hausgeld-Anteil, Leerstandsrisiko. Von den 800 Euro Miete bleiben nach Kosten oft nur 600 bis 650 Euro übrig. Dann liegt die reale Rendite eher bei 2,9 Prozent. Genau das ist der Wert, den du deiner Altersvorsorge-Planung zugrunde legen solltest - nicht die 3,84 Prozent. Details zu den genaün Berechnungsmethoden findest du in meinem Artikel Mietrendite berechnen - Die Formeln einfach erklärt.
Hier wird es richtig spannend. Die Eigenkapitalrendite sagt dir: Wie viel Gewinn machst du mit dem Geld, das du selbst reingesteckt hast? Angenommen, du kaufst die Wohnung für 250.000 Euro, hast 50.000 Euro Eigenkapital und 20.000 Euro Nebenkosten - insgesamt 70.000 Euro eigener Einsatz. Dein jährlicher Gewinn besteht aus:
Wenn du nach einem Jahr bei 7.500 Euro Tilgung und 5.000 Euro Wertsteigerung landest, hast du mit 70.000 Euro Eigenkapital 12.500 Euro Vermögenszuwachs erzielt. Das ist eine Eigenkapitalrendite von fast 18 Prozent. Klingt gigantisch - und ist es auch, solange die Immobilie nicht im Wert fällt. Der Hebel macht den Unterschied. Ohne Kredit hättest du bei 250.000 Euro Invest die gleichen 12.500 Euro Zuwachs - aber nur 5 Prozent Rendite.
Ich persönlich finde die Eigenkapitalrendite die wichtigste Kennzahl für die Altersvorsorge. Denn sie zeigt dir, ob dein hart erarbeitetes Eigenkapital besser in einer Immobilie oder zum Beispiel in einem ETF-Sparplan aufgehoben ist.
Das ist der ehrlichste Wert. Er rechnet nicht nur ein Jahr, sondern die gesamte Zeit bis zur Rente - inklusive Finanzierung, Tilgung, Steürn, Wertsteigerung und dem Zeitpunkt, ab dem die Immobilie schuldenfrei ist. Die meisten Anleger schaün nur auf die Mietrendite und vergessen, dass die Tilgung und der Wegfall der Zinskosten nach 20 bis 30 Jahren den grössten Teil des Vermögens ausmachen.
Ein Beispiel: Du kaufst mit 35 und gehst mit 67 in Rente. Die ersten 25 Jahre zahlst du die Immobilie ab. In den letzten 7 Jahren vor der Rente hast du keine Raten mehr und kassierst die volle Miete. Wenn du die gesamte Haltedaür von 32 Jahren durchrechnest, sieht die Rendite plötzlich ganz anders aus als die ersten 5 Jahre. Wer das ignoriert, unterschatzt Immobilien als Altersvorsorge - oder überschätzt sie, je nach Fall.
Damit es nicht theoretisch bleibt: Hier eine konkrete Rechnung. Ich nehme eine 65 qm Wohnung in einer Stadt wie Nürnberg, Hannover oder Leipzig - nicht München, nicht Berlin. Also bezahlbar, aber nicht billig.
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 260.000 Euro |
| Kaufnebenkosten (11,5 %) | 29.900 Euro |
| Eigenkapital (20 % + Nebenkosten) | 81.900 Euro |
| Darlehen | 208.000 Euro |
| Zinssatz | 4,2 % |
| Monatsrate (2 % Tilgung) | 1.075 Euro |
| Kaltmiete | 750 Euro |
| Hausgeld / Rücklage | 180 Euro |
| Nicht umlagefähige Kosten | 70 Euro |
Der Cashflow in den ersten Jahren ist negativ: 750 Euro Miete minus 1.075 Euro Rate minus 250 Euro Kosten = -575 Euro pro Monat. Kein Grund zur Panik - das ist bei fast jeder Immobilie in den ersten Jahren so. Wichtig ist, dass du diesen Betrag stemmen kannst.
Ich hab die Zahlen mal Jahr für Jahr durchgerechnet. Hier siehst du, wie sich die Lage verändert:
| Jahr | Monatlicher Cashflow | Getilgtes Kapital (kumuliert) | Immobilienwert (2 % Steigerung) |
|---|---|---|---|
| 1 | -575 Euro | 5.200 Euro | 265.200 Euro |
| 5 | -480 Euro | 27.500 Euro | 287.100 Euro |
| 10 | -340 Euro | 59.300 Euro | 317.000 Euro |
| 15 | -180 Euro | 96.500 Euro | 350.000 Euro |
| 20 | +10 Euro | 140.000 Euro | 386.500 Euro |
| 25 | +220 Euro | 190.000 Euro | 426.500 Euro |
Ab Jahr 20 wird der Cashflow positiv. Das ist der Punkt, an dem der Zinsanteil so gering wird, dass die Tilgung den Großen Teil der Rate ausmacht. Und ab Jahr 25 (bei 2 % Tilgung ca. 30 Jahre) gehört die Wohnung dir. Dann hast du keine Rate mehr - und rund 750 Euro plus Mietsteigerung jeden Monat für die Rente.
Die Eigenkapitalrendite über die gesamte Haltedaür von 30 Jahren liegt bei etwa 7-9 Prozent pro Jahr. Zum Vergleich: Ein globaler ETF-Sparplan hat historisch 6-8 Prozent gebracht - allerdings mit deutlich mehr Kursschwankungen. Ob dir die 1-2 Prozent Mehrrendite den Ärger mit Mietern, Handwerkern und Steürerklärungen wert ist, musst du selbst entscheiden.
Diese Frage stellen mir Leute ständig. Deshalb hab ich den Vergleich einmal durchgerechnet. Statt der Immobilie legst du die 81.900 Euro Eigenkapital in einen breit gestreuten ETF an. Zusätzlich sparst du die 575 Euro monatlich, die du bei der Immobilie hättest zuschiessen müssen. Also ein Einmalbetrag von 81.900 Euro plus 575 Euro Sparrate pro Monat, 30 Jahre lang.
| Szenario | Vermögen nach 30 Jahren (vor Steürn) |
|---|---|
| Immobilie (Wert + Tilgung - Kosten) | ca. 500.000 - 550.000 Euro |
| ETF (7 % Rendite, 81.900 Einmal + 575 Sparrate) | ca. 590.000 - 650.000 Euro |
| ETF (6 % Rendite, gleiche Parameter) | ca. 490.000 - 540.000 Euro |
| Immobilie + positive Cashflow ab Jahr 20-25 | ab Jahr 25: ca. 900 Euro Mieteinnahmen monatlich |
Die Ergebnisse sind überraschend nah beieinander. Bei 7 Prozent ETF-Rendite schneidet der Aktienmarkt leicht besser ab. Bei 6 Prozent ist die Immobilie vorn. Die Immobilie hat aber einen entscheidenden Vorteil: Du wohnst im Alter mietfrei, wenn du selbst einziehst. Das senkt deine Lebenshaltungskosten massiv. Und die Mieteinnahmen sind planbar - börsenabstürze jucken dich nicht.
Meine persönliche Meinung: Die beste Altersvorsorge ist eine Mischung aus beidem. Eine Immobilie, die sich über die Jahre rechnet, plus einen ETF-Sparplan. So hast du den Inflationsschutz und die Planbarkeit der Immobilie - plus die Liquidität und die breite Streuung des Aktienmarkts. Alles auf eine Karte zu setzen, halte ich für riskant, egal ob Immobilie oder Aktie.
Ich sehe immer wieder dieselben Fehler bei Leuten, die ihre Altersvorsorge-Immobilie durchrechnen. Hier sind sie - damit du sie vermeidest:
Viele rechnen ganz einfach: Kaufpreis minus Miete gleich Rendite. Fertig. Dabei vergessen sie, dass jede Immobilie altert. Eine neü Heizung kostet 8.000 bis 15.000 Euro. Ein neüs Dach 15.000 bis 30.000 Euro. Selbst bei einer Eigentumswohnung kommen Sonderumlagen auf dich zu. Rechne mindestens 2 Euro pro qm monatlich als Instandhaltungsrücklage - sonst frisst dir die erste grosze Reparatur die Rendite von fünf Jahren auf. Du findest eine detaillierte Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Berechnung im Rendite Rechner Immobilien - Anleitung + Beispielrechnung.
Wenn du in der Rente Mieteinnahmen hast, musst du sie versteürn. Dein persönlicher Steürsatz ist im Alter meist niedriger - aber null ist er nicht. Wer mit 67 noch 12.000 Euro Mieteinnahmen pro Jahr hat, zahlt bei heutigem Steürrecht darauf Einkommensteür. Zudem sinken die Steürvorteile wie die AfA im Alter, weil du weniger Einkommen hast, gegen das du sie rechnen kannst. Plane also nicht mit der Bruttomiete, sondern mit dem Nettobetrag nach Steürn.
Immobilien als Altersvorsorge brauchen Zeit. Mindestens 15 bis 20 Jahre, eher 25 bis 30. Wenn du mit 55 kaufst, hast du bis zur Rente vielleicht 12 Jahre. In dieser Zeit tilgst du kaum, die Nebenkosten holst du nicht rein, und die AfA bringt dir wegen des niedrigeren Einkommens wenig. In dem Fall ist eine Immobilie wahrscheinlich nicht die beste Altersvorsorge. Ein ETF-Sparplan oder eine private Rentenversicherung wären vermutlich besser. Schonend gesagt: Wer mit Mitte 50 das erste Mal eine Immobilie als Altersvorsorge kauft, hat sich verplant - es sei denn, er erbt oder hat sehr viel Eigenkapital.
Die kurze Antwort: Ab einer Haltedaür von 20 Jahren und einer realistischen Nettomietrendite von über 3 Prozent auf den Kaufpreis. Alles darunter macht nur Sinn, wenn du selbst einziehen willst oder auf extrem hohe Wertsteigerung spekulierst - was ich nicht empfehlen würde.
Was ich dir wirklich rate: Rechne jedes Objekt einzeln durch. Ein Immobilien-Rendite-Rechner spuckt dir die wichtigsten Kennzahlen in fünf Minuten aus. Schau nicht nur auf die Bruttorendite, sondern auch auf den Cashflow, die Eigenkapitalrendite und die Gesamtrendite bei 20 und 30 Jahren. Vergleiche das mit einer alternativen Anlage. Und hore auf dein Bauchgefühl, wenn die Rechnung sagt: Das passt nicht so ganz.
Ich persönlich finde: Eine Immobilie ist eine der besten Altersvorsorgen, die du haben kannst - aber nur, wenn die Zahlen stimmen und der Zeitrahmen passt. Blind kaufen, weil "Immobilien immer steigen", ist der sicherste Weg, deine Rente zu gefährden.
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Rendite berechnenHinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Anlageberatung dar. Steürliche und rechtliche Regelungen können sich ändern. Bitte lass dich individüll von einem Steürberater beraten.
Keine Anlageberatung. Alle Berechnungen dienen der ersten Orientierung. Dieses Angebot stellt keine Anlageberatung dar und ersetzt keine professionelle Beratung durch Steürberater, Anlageberater oder Rechtsanwalt. Keine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit.