Irgendwann kommt er, der Moment, in dem die Immobilie zur Entscheidung wird. Die Kinder sind aus dem Haus, du erbst eine Wohnung, oder die Zinsbindung ist ausgelaufen und du fragst dich, ob das Ganze überhaupt noch Sinn macht. Verkaufen oder vermieten? Die ehrliche Antwort: Es gibt kein pauschales Richtig. Aber es gibt eine Rechnung, die es fast immer entscheidet, und die machen die wenigsten sauber.
Die meisten vergleichen nämlich Äpfel mit Birnen: den Verkaufspreis in der einen Hand, die Bruttomiete aus dem Exposé in der anderen. Das ist der klassische Denkfehler. Ich zeig dir, wie du beide Seiten fair vergleichst, und wo in 2026 die versteckten Stellschrauben liegen.
Gefühlt gewinnt fast immer der Verkauf. Ein sechsstelliger Betrag auf dem Konto fühlt sich stark an, und plötzlich ist da nichts mehr, um das man sich kümmern muss: kein Mieter, der anruft, weil die Heizung streikt, keine Nebenkostenabrechnung, kein Leerstand. Verständlich.
Aber dieses Gefühl blendet den zweiten Teil der Gleichung aus. Ein Verkaufserlös ist eine einmalige Summe. Eine vermietete Immobilie ist ein kleiner, laufender Betrieb, der im besten Fall Jahr für Jahr Miete abwirft und dabei selbst an Wert gewinnt. Der Vergleich ist nicht "Geld jetzt" gegen "Geld später", sondern "Geld jetzt, das du anlegen musst", gegen "die Immobilie, die für dich arbeitet". Nur wenn du beides gleich behandelst, wird die Entscheidung klar.
Der erste Schritt ist ernüchternd: Du bekommst nicht den Verkaufspreis, sondern den Verkaufspreis minus Kosten. Dazu zählen Maklerprovision, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung für einen laufenden Kredit und die Steuer.
Der Steuerpunkt ist der große Hebel. Verkaufst du eine Immobilie, die dir länger als zehn Jahre gehört hat, ist der Gewinn steuerfrei. Verkaufst du innerhalb dieser Frist, ist er voll einkommensteuerpflichtig, und das kann bei einem soliden Wertzuwachs schnell fünfstellig werden. Bei Eigennutzung gibt es daneben die Sonderregel: Verkaufst du die selbst genutzte Immobilie, ist der Gewinn steuerfrei, wenn du sie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast. Ich habe die Details im Artikel Immobilienverkauf steuerfrei nach 10 Jahren aufgeschrieben, weil das genau der Punkt ist, an dem oft Tausende Euro liegen bleiben.
Zweite Stolperstelle: Hat man eine Immobilie geerbt, gilt für Erbfälle die 10-Jahres-Frist ab dem Erbfall, nicht ab dem ursprünglichen Kauf. Wer zwei Jahre nach dem Erbe verkauft, sitzt unter Umständen auf einer fetten Steuerlast, die mit zwei Jahren Wartezeit verschwunden wäre.
Wer vermietet, rechnet gern mit der Bruttomiete. Nur leider kommt die nie voll an. Ziehe ab: nicht umlagefähige Betriebskosten, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und vor allem einen realistischen Betrag für Reparaturen, den kaum jemand ehrlich ansetzt.
Als Faustformel kannst du für eine normale Bestandswohnung etwa ein Prozent des Immobilienwerts pro Jahr für Erhalt und Reparaturen einplanen. Bei einer 360.000-Euro-Wohnung sind das rund 3.600 Euro im Jahr, also 300 Euro im Monat. Wer das ignoriert, hat einen Mieter, aber keine Rendite.
Die eigentliche Kennzahl ist die Nettomietrendite, also Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Wie du sie sauber berechnest, steht im Artikel Mietrendite berechnen: Formel und Beispielrechnung. Für den Verkauf-gegen-Vermieten-Vergleich brauchst du aber noch mehr: die Nettomiete nach Kosten und Steuern, denn auch Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig.
Hier kommt der Denkfehler, der die meisten Entscheidungen verzerrt. Verkaufst du, bekommst du Geld aufs Konto. Dieses Geld liegt aber nicht still, sondern wird angelegt. Und damit ist seine Rendite der Maßstab, an dem sich die Immobilie messen muss.
2026 ist dieser Vergleich unangenehm für die Immobilie. Sichere Anlagen werfen wieder etwas ab, und wer den Verkaufserlös breit gestreut anlegt, kommt je nach Risikoneigung auf eine Rendite, die gar nicht so weit weg von der Nettomietrendite einer durchschnittlichen Wohnung liegt. Entscheidend ist die Differenz: Was bringt die Immobilie nach allen Kosten und Steuern mehr, und ist dieser Mehrwert die Arbeit und das Risiko eines Vermieters wert?
Der Wertzuwachs gehört in die Gleichung. Lange Jahre stiegen Immobilienpreise schneller als die Mieten, und das war oft das eigentliche Argument fürs Halten. Das ist kein Naturgesetz mehr. Wenn du 2026 eine Kaufentscheidung triffst, solltest du die Immobilie auch ohne Preissteigerung rechnen. Steigt der Wert, ist es ein Bonus, nicht die Grundlage.
Nehmen wir eine frei finanzierte Eigentumswohnung, die du heute verkaufen oder weitervermieten könntest.
| Position | Verkaufen | Vermieten |
|---|---|---|
| Wert / Kaufpreis | 360.000 € | 360.000 € |
| Kaltmiete pro Jahr (12 x 950 €) | - | 11.400 € |
| Kosten, Verwaltung, Rücklage | Makler + Notar ca. 4 % = 14.400 € | ca. 3.000 €/Jahr |
| Steuerlicher Effekt | 0 € (nach 10 Jahren steuerfrei) | Nettomiete nach Steuer ca. 7.500 € |
| Ergebnis pro Jahr | Erlös einmalig ca. 345.600 € | ca. 3.500 € nach Kosten und Steuer |
Jetzt der Vergleich über die Alternativanlage. Legst du 345.600 Euro zu vier Prozent an, sind das rund 13.800 Euro pro Jahr, vor Steuern und vor Inflation. Die vermietete Wohnung bringt nach Kosten und Steuer grob 3.500 Euro plus möglichen Wertzuwachs. Reine Zahlen, ohne Wertzuwachs, sprechen 2026 also oft für den Verkauf.
Genau hier muss aber das ehrliche Nachdenken ansetzen. Ist die Anlagerendite wirklich dauerhaft da? Wie viel Arbeit kostet dich der Mieter? Rechnest du den Wertzuwachs mit, und wie sicher ist er? Und nicht zuletzt: Fühlst du dich mit einem marktbreiten Depot wohler oder mit einer Betonimmobilie, die du anfassen kannst?
Drei Situationen, in denen das Halten oft gewinnt:
Umgekehrt: Eine schlecht vermietbare Lage, ein unsanierter Altbau mit Reparaturstau oder eine Immobilie, die dich Monat für Monat Geld kostet, sind klassische Verkaufskandidaten. Da rettet dich auch der Wertzuwachs-Traum nicht, wenn er nicht kommt.
Am Ende läuft alles auf eine Zahl hinaus: Was bleibt dir in beiden Fällen übrig, jedes Jahr, nach allen Kosten und Steuern? Wer diese eine Zahl kennt, trifft die Entscheidung ruhig und richtig. Wer sie nicht kennt, entscheidet aus dem Bauch, und der Bauch verrechnet sich beim Immobilienthema besonders gern.
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