Du vermietest eine Wohnung oder denkst uber den Kauf einer Kapitalanlage nach? Dann kommst du um das Thema Steuern nicht herum. Viele angehende Vermieter haben Angst vor der Steuerlast und lassen sich davon abschrecken. Dabei ubersehen sie, dass Mieteinnahmen nicht gleich Gewinn sind. Die Realitat sieht anders aus: Du kannst so viele Kosten absetzen, dass die Steuerlast oft uberraschend niedrig ausfallt. In manchen Jahren zahlst du sogar null Euro Steuern auf deine Mieteinnahmen.
Dieser Artikel zeigt dir, wie die Besteuerung von Mieteinnahmen 2026 funktioniert, welche Freibetrage es gibt und was du unbedingt von der Steuer absetzen solltest. Am Ende verrat ich dir, wie mein Immobilien Rendite-Rechner dir dabei hilft, den Uberblick zu behalten.
Mieteinnahmen zahlen zu den Einkunften aus Vermietung und Verpachtung ( 21 EStG). Sie werden mit deinem persoenlichen Einkommensteuersatz versteuert. Es gibt keinen pauschalen Freibetrag fur Mieteinnahmen. Aber: Besteuert wird nur der Uberschuss aus Einnahmen minus Werbungskosten.
Konkret: Wenn du 12.000 Euro Miete im Jahr einnimmst, aber 14.000 Euro an Kosten (Zinsen, AfA, Hausgeld) hast, zahlst du keine Steuer auf die Mieteinnahmen. Der Verlust von 2.000 Euro mindert sogar dein ubriges zu versteuerndes Einkommen. Genau das ist der Hebel, den viele Profi-Investoren nutzen.
Die Einkunfte aus Vermietung werden in der Steuererklaungung in der Anlage V erklart. Das macht man ubrigens auch dann, wenn man mit der Vermietung Verlust macht - denn dann gibt es Geld vom Finanzamt zuruck.
Hier liegt das groesste Potenzial. Viele Vermieter lassen Tausende Euro liegen, weil sie nicht wissen, was alles absetzbar ist. Die wichtigsten Posten:
Die Zinsen fur dein Immobilien-Darlehen sind voll absetzbar. Nicht absetzbar ist die Tilgung - die sparst du dir ja selbst. Bei einem typischen Finanzierung mit 4 % Zins und 200.000 Euro Darlehen sind das 8.000 Euro pro Jahr, die deine Steuerlast senken. Das ist regelmaessig der groesste Einzelposten. Gerade in den ersten Jahren, wenn der Zinsanteil hoch ist, fallen die Steuern oft sehr niedrig aus.
Das Gebaeude (nicht der Grund und Boden) kannst du abschreiben. Bei Neubauten sind das 2 % oder 3 % pro Jahr, bei Altbauten 2 %. Bei einem Gebaeudewert von 250.000 Euro und 2 % AfA sind das 5.000 Euro pro Jahr - ohne dass dir ein Euro aus der Tasche fliesst. Das ist reine Buchhaltung, die deine Steuerlast senkt.
Das Hausgeld, Reparaturen, Verwalterkosten, Grundsteuer - soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt werden. Typisch sind hier 1.000 bis 2.000 Euro pro Jahr.
Fahrten zur Vermietungsobjekt (30 Cent/km), Fachbucher, Fortbildungen zum Thema Immobilien, Maklerkosten fur die Mieter-Suche. Auch Rechtsberatung und Steuerberater fur die Immobilie sind absetzbar.
Handwerkerrechnungen, Material, neue Heizung - alles absetzbar. Bei groesseren Modernisierungen kann die Abschreibung uber 2,5 % pro Jahr fur 8 Jahre verteilt werden ( 82b EStG).
Ein haufiger Fehler: Du kannst Verluste aus Vermietung nicht unbegrenzt vortragen. Das Finanzamt erwartet, dass du auf Dauer einen Uberschuss erzielst (Totaluberschussprognose). Wenn du drei Jahre hintereinander Verlust machst, ohne dass die Vermietung langfristig Gewinn verspricht, kann das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei einstufen. Dann werden die Verluste nicht mehr anerkannt.
Praktisch bedeutet das: Plane von Anfang an so, dass du spatestens ab Jahr 3 oder 4 einen positiven Cashflow erreichst. Mit dem Rendite-Rechner kannst du verschiedene Szenarien durchspielen und siehst sofort, ob deine Immobilie auf Dauer Gewinn abwerfen wird.
Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf, wird der Gewinn mit deinem persoenlichen Steuersatz versteuert (Spekulationssteuer). Nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei. Bei selbstgenutzten Immobilien gilt eine kurzere Frist von 2 Jahren (bei Einzug und Verkauf im gleichen Kalenderjahr).
Das heisst fur dich: Eine vermietete Immobilie solltest du mindestens 10 Jahre halten, sonst frisst die Steuer einen grossen Teil des Gewinns. Ausnahmen gibt es bei langerer Leerstandszeit oder wenn du selbst einziehst.
Nehmen wir eine typische Kapitalanlage in Munchen (nahe PLZ 81375) mit Kaufpreis 350.000 Euro:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Jahreskaltmiete (12 x 1.100 Euro) | 13.200 Euro |
| Zinsen (200k Darlehen, 4 %) | - 8.000 Euro |
| AfA (2 % von 250k Gebaeudewert) | - 5.000 Euro |
| Hausgeld (nicht umlegbar) | - 1.200 Euro |
| Sonstige Kosten (Versicherung etc.) | - 500 Euro |
| Zu versteuern | - 1.500 Euro |
In diesem Beispiel zahlst du null Euro Steuern. Die Mieteinnahmen sind vollstandig durch Zinsen und AfA aufgefressen. Der Verlust von 1.500 Euro mindert sogar dein ubriges Einkommen. Bei 40 % Grenzsteuersatz sind das 600 Euro Steuerrueckzahlung vom Finanzamt. Das Geld, das du sparst, kannst du direkt wieder in die Tilgung stecken oder in die nachste Immobilie.
Genau so rechnen Profi-Investoren. Sie kaufen nicht auf Cashflow, sondern auf Steuerersparnis - und verkaufen nach 10 Jahren steuerfrei.
Im Immobilien Rendite-Rechner kannst du deinen Fall selbst durchrechnen. Trage Kaufpreis, Eigenkapital und Miete ein, und der Rechner zeigt dir:
Alles auf einer Seite, ohne Anmeldung, ohne Werbung. Gib deine Eckdaten ein und sieh selbst, ob sich die Immobilie rechnet.
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